2025 年 7 ⽉ 31 ⽇《明報》
⾯對 2024/25 年度⾼達 872 億元財⾚，政府必須開源節流。筆者前⽂提出，特區政 府不單應加建資助出售房屋，更可以模仿英國訂⽴「公屋購買權」，從⽽為政府創 造穩定財政收入，紓緩當前⾚字壓⼒，同時促進市民在房屋階梯向上流動。可是， 政府在 1998 年推出的「租置計劃」存在嚴重設計缺失。當局必須汲取過往經驗， 先活化資助出售房屋的流動性，然後推出改良版，才能夠真正實現「扶民置業」願景。
計劃初衷良好 設計失敗
回顧 1997 年，不⾜⼀半市民擁有⾃⼰物業。時任⾏政長官董建華提出 10 年內幫助 七成市民置業的⽬標。董先⽣當年的扶民置業理念是非常好，因為對很多基層家庭 來說，置業不單能夠令市民安居，更可以令市民變成資產持份者，分享經濟發展之 成果，從⽽改善⽣活。
政府在 1998 至 2006 年間推出租置計劃，讓超過 18 萬個公屋單位的租⼾能夠以極便 宜價格購買，很多家庭因此成為業主。租置計劃初衷良好，但這計劃的設計並不理想，20 多年過後，其政策遺留重重問題。
最⼤敗筆單位不流轉
⾸先，由於出售折扣幅度過⼤，業主如果想在公開市場出售單位，須先補回當初豁 免的地價︔⽽補價⾦額⾼昂，令⼤部分⼈望⽽卻步。結果是，20 年間 18 萬個租置 單位，只有約 2500 個單位補價，成功率極低，絕⼤部分單位只能夠在「居屋第⼆ 市場」有限度交易。
由於「居屋第⼆市場」買家資格受限，⼤部分租置業主難以因應家庭需要⽽換樓或 向上流動，實際上只是將原本的租⼾變成「永久使⽤者」。2024 年租置單位在第⼆市場，全年也僅約 1000 宗成交，流動率只有 0.65%，遠低於同年私樓市場的 2.2%。
租置業主不⽤受到「富⼾政策」審查，即使收入上升也毋須遷出︔⽽流通率極低，使公屋資源難以輪轉，最終導致政策出現反效果——租置家庭依然選擇⼀輩⼦留在單位內，有些家庭成員甚至重新輪候另⼀間公屋，令單位無法被重新分配給有需要的家庭，更令公屋輪候時間增加。
第⼆敗筆管理權被分散
租置計劃不單沒有真正幫助居民向上流動，也令管理⽅⾯出現諸多問題。單位出售後，⼤廈⽇常管理⼀般由業主⽴案法團聘請公司負責，但當涉及房委會與已出售的租置物業有⽭盾時，協調困難重重。例如某⼤廈上層公屋單位⽔管堵塞，經房署調查後，發現原來是下層已出售的租置單位所導致，於是房署要找管理公司聯絡下層業主交涉，簡單⼯程隨時驚動四⽅，有區議員指有些個案甚至需時數年處理。1
政府曾坦⾔有些業主法團根本不歡迎房委會參與管理，更會拖延或拒絕提供資料。 隨屋邨⽼化，不少租置單位已逾 30 年樓齡，⼀旦要更換升降機、維修外牆，公共 設施牽涉多⽅持份者，責任如何釐清、費⽤如何分擔，常常爭拗不斷，結果導致⼤ 量⾏政資源被浪費。2
倘政府重推租置計劃，當局必須保留管理權，由房委會主責⽇常管理，業主共同分擔管理費⽤。房委會應具法定權⼒處理滲⽔、垃圾等⽇常糾紛︔同時設⽴長遠維修基⾦，由業主按⽉供款，以備⽇後⼤型維修所需。政府亦應保留回購權，以便⽇後重建或活化資產，避免再次陷入權責不清的困局。
第三敗筆急賣賤賣
最後，當年政府為了快速達到「七成市民置業」的⽬標，以極低價出售租置單位，最⾼更達市價⼀至兩折，⿎勵絕⼤部分住⼾購買。可是這個售價甚至未能抵銷建築成本，更不能紓緩當前政府⾚字壓⼒，反⽽浪費了寶貴的公共資源。
若當局重推租置計劃，不應以急速達成⼤量公屋居民置業為⽬標，反之應着重⿎勵 和扶持有能⼒的富⼾再向上流動，同時令單位更容易流轉。於出售定價上，政府應 在「市民可負擔」與「維持財政穩健」之間取得平衡。若以平均七五折分 10 年出 售現存公屋單位，平均售價約 150 萬元，將為政府帶來可觀收入。3在⽬前 5.25%最優惠利率、零⾸期、30 年還款期下，⽉供約 6700 元。這⼤約是現⾏富⼾政 策下超出收入上限 3 倍但未超過 4 倍之公屋租⼾所須繳租⾦的 3 倍半⽔平，對有⼀ 定收入基礎的基層家庭⽽⾔，是⼀個合理負擔範圍。
重推租置前 先激活資助出售房屋流動
雖然租置計劃存在嚴重缺失，惟計劃的⽬標是幫助公屋居民置業，讓市民⼀步步由租⼾成為業主，此核⼼理念並未過時，問題關鍵是改⾰的設計和次序。租置計劃之最⼤敗筆，在於資助出售房屋缺乏流動性，導致租置家庭無法真正向上流動。政府重新推出租置計劃之前，必先激活資助出售房屋流動性。
筆者在前篇⽂章指出，4資助出售房屋流通不⾜有害無益，其害包括：綑綁 業主⼈⽣選擇、窒礙青年上流、扭曲私樓市場結構、加劇職住錯配、損害長遠社會 經濟發展。我們在該⽂建議政府推⾏如下改⾰。
（2）推⾏「第⼆市場換樓計劃」：⽬前房協「長者業主樓換樓計劃」只針對特定⼈⼠，適⽤範圍有限。倘政府放寬條件，容許所有居屋業主根據家庭需要調整單位⾯積，將可釋出更多舊單位供流通，使資源得以有效循環。
（3）擴展「未補價資助出售房屋出租計劃」：⽬前房委會和房協容許擁有 10 年或 以上的未補地價單位出租，但租客只限輪候公屋 3 年或以上的家庭或指定機構。截 至今年 7 ⽉底，全港僅有 101 個單位出租，政策效益甚微。事實上，無論輪候時間 長短，公屋申請者都是有實際住屋需要的市民。若政府能夠放寬租客資格至所有輪 候公屋⼈⼠，將可以為他們提供合理替代選項，改善居住環境，紓緩劏房問題，同 時活化現有單位資源，減輕私⼈市場壓⼒。5
「市民向上流動」為⽬標
「扶民置業政策」為⽅法
隨着過渡房屋與簡約公屋陸續建成，劏房問題已有所緩解︔同時富⼾政策已逐步收緊，減少了公營房屋錯配。此時房屋改⾰應該改變其主調，以扶助夾⼼階層市民向上流動為中⼼。為此，當局應汲取租置計劃失敗之經驗，先活化資助出售房屋的流動性，從⽽推出精準改良後的扶民置業政策，為市民創造⼀條穩步向上的置業道路，同時也為政府開拓資源、減低財政壓⼒。
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- 〈租置公屋「混合業權」管理模式成混亂之源 修理渠管釀四⽅交涉〉，2022 年 1 ⽉ 2 ⽇「⾹港 01」。 ↩︎
- 〈⽴法會：房屋局局長就「重推及優化出售公屋計劃」議員議案開場發⾔〉，2024 年 3 ⽉ 20 ⽇。 ↩︎
- ⾹港有 85 萬個公屋單位，若能夠全部出售，將可帶來 1.3 萬億元收入，相當於⾜夠填補 14 年政府財⾚ （2024/25 年度⾚字 872 億元）︔就算只出售部分單位，帶來的收入也相當可觀。 ↩︎
- （1）增加「⽩居⼆」配額：去年政府將配額由 4500 增至 6000 個，帶動居屋第⼆市 場成交上升 26.6%，反映市場需求殷切。若進⼀步將配額倍增至 1.2 萬，甚至取消 配額限制，將有助擴⼤購買群，為⽇後租置單位轉售鋪路。 ↩︎
- 房協租賃成交紀錄之統計資料 ↩︎
