公營房屋改革會否沖垮私樓市場？

2025 年 8 ⽉ 21 ⽇《明報》

筆者在本版的⽂章曾經分析，2002 年政府⾯對亞洲⾦融風暴推出的 9 項救市措施（停售公屋、停售及停建居屋、取消拍賣⼟地等）矯枉過正，結果此後廿多年⾹港住宅長期短缺，令公屋輪候時間增加、居屋中籤機率⼤幅下降、私樓價格不斷攀升。

過往筆者已論證，居屋短缺其實比公屋的短缺更嚴重，窒礙年輕⼈在置業階梯向上流動，衍⽣種種問題，間接⿎勵市民為輪候公屋⽽減少⼯作投入，並損害長遠經濟發展。為此，筆者主張政府應推⾏全⾯房屋改⾰，需⼤幅增加供應資助出售房屋（包括擴建居屋及推⾏優化的租置公屋計劃），並提升資助出售房屋第⼆市場的流通性（如增加「⽩居⼆」配額）。

當前⾹港物業市場疲弱，坊間不少論者擔⼼，增加資助出售房屋供應將冲跨私樓市場。本⽂運⽤經濟理論與實證數據，論證在長遠⽽⾔，增建資助房屋及提升其流通性導致樓價⼤幅下跌的恐懼，實屬過慮。此等憂慮亟需以理性分析取代。

公營房屋政策失效私樓細單位價格飈升

最近私樓樓價雖已從 2021 年⾼位回調接近三成，可是購買私樓仍然遠超⼤部分市民的負擔能⼒。根據國際公共政策顧問機構 Demographia 今年發表的國際調查報告，⾹港仍然是全球樓價最難負擔的城市：本港 2024 年第三季的「樓價收入比」為 14.4，即⾹港樓價中位數是市民每年收入中位數的 14.4 倍。這個「全球樓價負擔能⼒」調查，2011 年起納入⾹港，⽽本港已連續 15 年（2011 至 2025 年）⾼踞「最難負擔城市」榜⾸。

平⼼⽽論，⾹港有近⼀半⼈口居於公營房屋（包括公屋、居屋等）。對他們來說，公營房屋租⾦或樓價並非難以負擔。但對年輕⼈⽽⾔，他們⼀般並非公屋租⼾，也難以抽中居屋，置業⼗分困難。年輕⼀代雖是⾹港未來中流砥柱，卻成為私樓樓價飈升的慘烈受害者：⾹港 35 歲以下年輕業主比例，由 1997 年 22.1%⼤減至 2019 年7.6%。⾼昂樓價妨礙他們結婚、⽣育、上流、創業，也妨礙⾹港吸引外來⼈才︔部分年輕⼈更因此減少⼯作「躺平」以符合輪候公屋資格，對⾹港競爭⼒及經濟增長都有嚴重影響。

據政府統計，過去 20 年（從 2005 年 6 ⽉到今年 6 ⽉）住宅樓價指數從 92.9 激增至 286.7，飈升了 208%。其中，細單位樓價升幅遠超⼤單位：細單位（A 類）售價指數飈約 257%，遠超⼤單位（E 類）的約 95%。

細單位價格出現不合比例的飈升，癥結在於公營房屋政策長期失效。政府⾃ 2002 年起停建居屋等資助出售房屋，導致整整⼀代港⼈難以透過資助房屋階梯「上流」換購更⼤單位，購買⼒被壓縮至細單位市場。同時，過去公屋富⼾政策過於寬鬆，部分公屋被中產家庭佔⽤，迫使⼤量低收入家庭只能擠壓於租賃市場的細單位或劏房。這造成不論買賣或租賃，市場對細⼩居住空間的需求異常殷切。

細單位價格畸⾼，誘使發展商過去 10 年⼤量興建「納⽶樓」，私樓業主亦熱中將單位「劏」細分租，以滿⾜低收入住⼾對廉價細單位的爆炸需求。

樓價飈升⼤幅推⾼置業⾨檻。數據顯⽰，2002 至 2008 年間，本港家庭⾃置居所比率尚能維持於 53%至 53.6%⽔平︔但 2008 年後持續下滑，至 2024 年僅約 50.4%，跌幅約 3 個百分點。縱然近年跌勢稍緩，惟眾多青年仍難圓置業夢。

公營房屋改⾰對私樓市場的影響

下⾯筆者將分析提⾼公營房屋第⼆市場流通性及增加資助出售房屋供應這兩項倡議，對私樓市場的影響。

放寬資助出售房屋第⼆市場的轉讓限制，旨在提升市場流通性，讓現有居屋業主能夠更靈活出售單位，改善居住環境︔同時令更多合資格市民（特別是⽩表申請者）能夠較易「上⾞」。市民也能因應⼯作或⼦女教育需要⽽遷居，減少勞動市場扭曲，有利經濟發展與社會穩定。

放寬第⼆市場限制，本質類似降低交易稅費（如印花稅），主要作⽤是活化存量市場交易，對整體樓價影響不⼤。學術研究（如胡榮教授的分析）顯⽰，交易稅（如印花稅）對樓價影響甚微。例如⾹港實施額外印花稅（SSD）⼀年後，⼀⼿、⼆⼿樓價不跌反升。同樣，去年 2 ⽉底政府「撤辣」後，樓價指數曾短暫反彈約 2.5%，但至年中已⼤致回落至「撤辣」前⽔平，證明轉讓限制難改市場基本趨勢。

增加流通性，將促進啟動「樓換樓」鏈條。更多受配額限制的居屋業主得以出售單位，升級購置私樓（尤其是較⼤單位）︔同時，騰出的居屋單位令輪候青年更易「上⾞」，並可能釋放其原本租住的細單位。

此過程將推⾼⼤單位價格和租⾦，同時紓緩細單位價格及租⾦升幅，有助糾正私樓市場聚焦「納⽶單位」的扭曲。

公營房屋改⾰：房屋供應和需求皆增加

筆者的第⼆項倡議，是增建資助出售單位（包括居屋、⾸置盤及推⾏優化的租置計劃）。社會對置業的龐⼤需求⼗分明顯：2014 至 2024 年間，綠表居屋申請超額近 12 倍，⽩表更超額⾼達 63 倍。為根本扭轉供需失衡，政府必須⼤幅增加資助出售單位。

我們倡議的公營房屋改⾰，不單⽌增加供應資助出售單位，也同時會在多⽅⾯增加房屋需求。⾸先，⾹港公營樓宇存在嚴重資源錯配，改⾰可以釋放潛藏的物業價值，從⽽增加社會財富及總需求，包括對樓宇的需求。王欣儀教授的研究指出，內地早年將國有住房（類似公營房屋）錯配予較富裕群體，遏抑了私樓需求︔後續推⾏「房改」（私有化）則釋放需求，平均推⾼樓價約 7.5%。

此外，我們多次在本版⽂章指出：⾹港僵化的公共房屋制度於多⽅⾯妨礙經濟增長，並損害經濟競爭⼒及社會穩定︔長遠⽽⾔，公共房屋改⾰將會刺激⾹港經濟增長，從⽽增加私樓需求。

兩地融合將⼤增房屋需求

在兩地融合的⼤背景下，本港私樓供應不單要滿⾜本地⼈口需求，也要滿⾜外來⼈才、輸入勞⼯，及內地⼤量對⾹港物業有興趣之投資者的龐⼤需求。當前政府積極「搶⼈才」、「搶企業」，更提出發展「千萬⼈口都會」願景。長遠⽽⾔，私樓需求恐怕只增不減。

深圳過去 40 年透過⼤幅增加房屋供應，成功吸納龐⼤移民帶來的極⾼彈性住房需求。相同邏輯正適⽤於今⽇⾹港——隨着⾹港加速融入⼤灣區及國家發展⼤局，跨境⽣活、⼯作⽇趨便利，本港房屋需求（尤其來⾃新增⼈口）不僅會持續增長，且彈性極⾼。在此背景下，增加供應主要將轉化為⼈口增長與經濟活⼒的提升，對整體樓價的遏抑作⽤輕微，甚至可因經濟向好⽽提供⽀撐。

結論：摒棄無謂恐懼，推動理性改⾰

總括⽽⾔，⾹港僵化的公營房屋制度使房屋階梯斷裂，⼤批市民被困於公屋⽽難以上流購買居屋，居屋業主亦難以出售居屋換購私樓。於年輕⼈中，⼀般是有⽗蔭的才能夠上樓︔私樓市場的年輕客⼾狹窄，對其長遠發展⼗分不利。在推⾏房屋改⾰之後，運作暢順的房屋階梯將釋放巨⼤經濟潛⼒、提⾼競爭⼒，並刺激經濟增長，從⽽增加私樓需求。

私樓市場將出現健康的結構轉變——現時流⾏的「納⽶樓」將會逐步被居屋取代，發展商將聚焦建造較寬敞並⾼質素的樓宇，滿⾜市民「住⼤啲」、「住好啲」的需要。况且⾹港已成功吸引⼤批外來專才，他們對⾼質素私樓的需求將有增無減。聚焦興建⾼質豪宅，將有利吸引國際級⼈才。

港⼈普遍的對住房「供應過剩」的恐懼，既缺乏實證⽀持，也建基於對市場動⼒的誤判。為破解房屋困局、釋放經濟潛⼒、保障社會長遠穩定，這些阻礙改⾰的無謂憂慮，必須被理性分析與實證數據取代。政府應以更⼤魄⼒，推動必要的公營房屋制度改⾰。