2025 年 6 ⽉ 26 ⽇《明報》
「公屋輪候時間」是⽬前房屋局最重要的績效指標。過去數年政府為縮短輪候時 間，投入極多公共資源，着⼒增加公屋供應，預計未來 5 年提供 11 萬個公屋單位 及 3 萬個簡約公屋單位，並興建了 1.8 萬多個過渡房屋單位。
然⽽以縮短公屋輪候時間為導向的房屋政策，存在根本性的構思和理念缺陷。⾹港 如今已有 85 萬個公屋單位，規模冠絕全球各⼤城市︔只是當前居屋短缺，其實遠 比公屋短缺更嚴重。⼤量市民因無法購買居屋向上流動，唯有選擇輪候公屋，並因 此減少⼯作以符合公屋資格，⼈為地製造輪候公屋的需求。單⽅⾯側重增建公屋的 房屋政策，是治標不治本。
現今⾹港出現「得公屋者得天下」的社會怪現象，不僅對⼒爭上游的年輕⼈不公，更扭曲了⾹港經濟社會發展，也令政府財政惡化。近年政府開始重視居屋供應和流通度，調整了公屋與居屋的興建比例，是良好改變，但還需進⼀步深化。
居屋短缺 遠比公屋短缺嚴重
居屋政策⼀直是本港房屋階梯和市民向上流動的至關重要⼀環。1976 年政府推出 居屋政策，⽬標就是資助中低收入家庭和公屋租⼾成為業主。可是於 2002 年，政 府因應亞洲⾦融風暴對物業市場的嚴重打擊，停售及停建居屋。其實當年已經有論 者建議政府可以只停售不停建，預留彈性︔可惜政府無採納。其後私樓價格長期上 升，政府遲遲到了 2011 年才宣布復建居屋，到 2014 年才再次出售居屋。
10 年停建居屋，造成置業階梯斷層。2014 至 2024 年間，現居公屋的綠表居屋申請 者每次平均超額近 12 倍︔符合收入和資產限制的⼀般買家，即⽩表居屋申請者， 則平均超額 63 倍。2014、2018 和 2019 年的⽩表申請者更超額破百倍，100 個家庭 僅 1 ⼾有望中籤，機會渺茫。
抽籤次數的期望值，在統計學上可當作是「居屋平均輪候時間」。假如申請者每年 都抽籤，抽中機率不變，超額倍數就等同平均輪候年數。因此筆者推算，2014 至2024 年間，綠表申請者平均輪候時間是 12 年︔⽩表居屋申請者平均輪候時間則為 64 年。
2024 年⽩表居屋申請者數⽬回落，平均輪候時間 18.2 年，但最新公屋平均輪候時 間只是 5.3 年。這數據顯⽰，居屋短缺遠遠比公屋短缺嚴重，置業階梯依然斷層。
居屋短缺 誤釀「得公屋得天下」
房屋局以降低公屋輪候時間為⼯作核⼼，側重於⼤⼒增建公屋，⽽忽視「居屋輪候 時間」，使居屋供應持續嚴重短缺，是錯誤的長遠策略，原因有 6 個。
⾸先，錯誤的理論基礎。市民排公屋，不單⽌因為公屋短缺，更是因為居屋供應不夠，導致房屋階梯斷層。⼤批市民無法向上流動，不得不選擇減少⼯作、輪候公屋。
第⼆，房屋市場被扭曲。⼀味增建公屋⽽忽略居屋的後果，就是市民愈住愈⼩，⽣活質素⼀代不如⼀代。
第三，勞⼯市場被扭曲。⼤批市民為符合公屋入息限額⽽刻意減少⼯作時數，且受制於公屋地點⽽無法就近就業，導致勞⼯資源浪費，本港經濟活⼒、競爭能⼒因此被犧牲。
第四，對⼒爭上游的年輕⼈極不公平。年輕⼈難以入住公屋，需背負私⼈市場的⾼昂居住成本。他們上有⽼、下有⼩，還要承受這般的居住成本壓⼒。這「得公屋得天下」之局⾯，變相懲罰了⼒爭上游的青年。
第五，違背了⾹港經濟發展⽅針。現今⾹港要「打造國際⼈才⾼地」，需要的是⾼端⼈才。可是單⽅⾯側重興建公屋、忽視居屋及重建市民置業階梯的房屋政策，不利於擴⼤優質單位的供應，妨礙吸引⾼端⼈才。
第六，令政府財政急速惡化。⼤量建公屋，造成財政虧蝕。政府⽬前承諾加速興建 公屋，預計未來需興建約 20 萬個新單位，總開⽀或逾 2000 億元。公屋的租⾦收入 僅⾜夠應付⽇常維修開⽀，遑論收回建築成本。反之，居屋售價不但⾜夠收回建築 成本，還有可觀剩餘。新建的出售資助房屋，每⼀單位建造成本為 115 萬元，但在公開市場的售價⾼達 400 萬元︔即使以七五折出售，每年建設 2.5 萬個單位，可帶 來約 462.5 億元淨利。
具體建議：增建居屋、深化房屋改⾰
如今私⼈市場無法滿⾜經濟和社會發展的房屋需求，政府須主動出⼿解決居屋和⾼質素樓房的短缺，重新設計不公平又不合時宜的房屋政策，以助經濟發展和青年上流。
幸好，房屋局已展開改⾰。局長何永賢女⼠⼀⽚苦⼼為民請命，秉持「提量、提速、提效、提質」四⼤⽬標，致⼒提升市民幸福感。她提出的德政包括打擊濫⽤公屋、修正富⼾政策等，堪稱模範的改⾰者。局長也多次重申增建居屋、增加居屋流通性之重要。
筆者⼗分贊同現⾏改⾰⽅向，惟數據研究清楚顯⽰⼒度仍嫌不⾜。⾯對居屋短缺危機，筆者建議：
- 進⼀步調整公屋居屋興建比例。未來 5 年，房委會及房協預計會興建總共約 16.6 萬個單位，當中包括 11 萬個公屋及 5.65 萬個居屋單位，總比例約 2： 1。筆者建議盡快修改比例成 5：5，然後在未來考慮再修改成 3：7。
- 積極籌備進⼀步深化房屋改⾰，包括如何增加居屋市場流通程度、改善居屋定價⽅式、增建⾼質素樓房，及建⽴能夠平衡供求的機制，⽬標是重建健全的置業階梯。
過往筆者在本版發表的多篇⽂章，曾指出房屋改⾰是⾹港「由治及興」的根基，也是⾹港未來經濟發展之關鍵，其重要性極⼤，刻不容緩。
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