居屋⼆⼿市場流通窒息買賣限制須⼤幅放寬

2025 年 7 ⽉ 3 ⽇《明報》

過往我們多次指出⾹港房屋階梯斷裂窒礙社會經濟發展，房屋改⾰是「由治及興」關鍵。前⽂以數據揭⽰⼀⼿居屋供應嚴重短缺，¹本⽂將聚焦居屋⼆⼿市場流通不⾜的結構問題，主張政府須同步⼤幅放寬第⼆市場購買限額，並推⾏「第⼆市場樓換樓」計劃，以激活縱向（公屋→居屋→私樓）與橫向（居屋換居屋）流動性，助市民向上流動。

居屋⼆⼿市場流通率僅私樓⼀半

現時全港資助出售單位逾 45.4 萬伙，但 2024 年第⼆市場成交量僅 4435 宗，流通率約 1%。同年私⼈⼆⼿住宅成交量逾 3.6 萬宗（單位總數約 166.5 萬），流通率達 2.2%，為居屋市場兩倍有餘。若對比 2010 年底樓市「加辣」前的流動⽔平（2006 至 2010 年私樓流通率平均 7.1%），更⾒現⾏制度對居屋流通的壓制。

低流通率直接導致「居屋不遷移」現象：2021 年⼈口普查顯⽰，僅 5.8%居屋家庭過去 5 年曾跨區搬遷。加上居民因流通受限⽽被迫終身居於同⼀單位，早年建成的屋苑更⾯對嚴重⼈口⽼化。

流通窒息損害長遠社會經濟發展

居屋⼆⼿市場流通不⾜，扭曲五⼤社會層⾯：

⾸先，綑綁業主⼈⽣選擇。由於居屋的地價折扣⼤，通常達市價 30%以上，居民無法負擔補地價，又難覓第⼆市場買家，被迫停留於不合適單位，例如長者居於⼤單位、上班族住偏遠地區。

第⼆，窒礙青年上流。年輕⼈既難負擔私樓，新居屋中籤率亦低（2023 年約4.3%），⼆⼿居屋本應是關鍵替代選項。流通不⾜變相迫使部分⼈輪候公屋或屈居劏房，加劇公屋輪候時間與不適切住房問題。

第三，扭曲私樓市場結構。具換樓能⼒的居屋業主無法升級，私樓需求萎縮︔年輕家庭被迫購「納⽶樓」，發展商遂縮減單位⾯積迎合市場。結果居住質素不升反降，削弱⾹港吸引⼈才能⼒。

第四，加劇職住錯配。2021 年⼈口普查顯⽰，資助房屋業主「職住同區」比率較私樓業主低 5.7 個百分點。跨區通勤耗費時間、擠壓交通，更降低⼯作意欲，損害勞動市場效率。

第五，損害長遠社會發展。置業無望，削弱市民對未來的信⼼、延遲組織家庭與⽣育計劃、加劇⼈口⽼化與勞動⼒短缺，形成惡性循環。

買賣限制是流通枷鎖

居屋⼆⼿市場缺乏流通的兩⼤原因如下：

⽩表配額嚴重短缺。第⼆市場僅容許免補地價轉售予綠表（公屋⼾）或⽩表（合資格市民）買家。綠表雖無限額，但⽩表需透過年度「⽩居⼆」計劃抽籤，配額長期嚴重不⾜——計劃⾃ 2013 年推出至今，平均每次達 8.1 萬宗申請。可是配額只有幾千個，平均中率籤只有 6.6%，即是每 15 個申請者只有 1 個⼈中籤，市民能夠透過該計劃置業的機會微乎其微。
禁⽌未補地價「樓換樓」。現⾏制度禁⽌業主在未補地價下出售單位之後，再購入其他未補價資助房屋。此舉徹底封殺居屋橫向流通，使業主無法因應家庭規模變化（如⽣育、⼦女遷出）或⼯作地點變更⽽換樓。
- 擴⼤適⽤範圍：「樓換樓」計劃不宜限於房協單位，應擴展至所有房委會居屋單位。
- 放寬條件：取消年齡限制，允許因家庭結構變化（如⽣育、⼦女遷出）或⼯作地點變更⽽換樓，且不設⾯積升降限制（例如換⼤單位育兒、退休換細單位）。此舉可釋放閒置空間、促進職住平衡，更能⿎勵⽣育及提升勞動參與率。

房委會雖於「⽩居⼆ 2024」計劃將配額增至 6000 個（新增 1500 個配額全撥青年），但該計劃申請宗數仍超額 4.6 倍（3.4 萬份申請）。半年內成交率已達 39%，美聯數據更顯⽰當年居屋第⼆市場成交量按年升 26.6%，⾜證需求遠超供應。