2025 年 4 ⽉ 24 ⽇《明報》
近年⾹港政府財⾚迅速惡化，過往佔財政重要部分的賣地收入斷崖式下跌。2012至 2022 的 10 年間，賣地收入平均佔政府總收入的 14%，平均約 779 億元︔但在 2024/25 年度，賣地收入暴跌至僅佔政府總收入 1%，約 66 億元，只剩下約⼗分之 ⼀，形成鮮明對比。此外，印花稅收入亦從過去 10 年平均佔政府收入 13%，因政 府「撤辣」⽽⼤幅下滑。這兩項是政府重中之重的收入來源，料短期內難以復蘇。
同時，公共開⽀正急速上升，醫療和退休福利⽀出因⼈口迅速⽼化⽽不斷膨脹，預 料 2036 年 65 歲或以上長者將佔全港⼈口三分之⼀。政府亦承諾加快興建公營房屋， ⼤部分單位以低於市價兩折租⾦出租，進⼀步加重財政負擔。⽬前有逾 20 萬宗公 屋申請，要解決積壓的需求，預料需興建約 20 萬個新單位︔以每個公屋單位近 100 萬元成本計算，加上建築成本每年增加，將耗資⾼達 2000 億元以上。
短期補救 長遠風險
財政司長陳茂波在最新預算案中提出⼀系列緊縮措施，包括於 2026/27 及 2027/28 年度分別削減 2%的公務員編制，料會削減 1 萬個公務員職位︔凍結⾏政、⽴法、 司法機關及區議會薪酬︔在未來 3 個財務年度每年削減資助⼤學 2%撥款︔於未來 5 年每年發⾏ 1500 億至 1950 億元政府債券。
以上措施雖能⽴即節流，短期內填補政府財政缺口，卻可能削弱本港競爭⼒，拖累長遠發展。在全球正迎來新⼀輪科技⾰命與產業變⾰之際，各地紛紛加⼤對⼈⼯智能、⽣物科技等戰略領域的投資，並⼤⼒培育⼈才。此時政府裁減⾼等教育資源，將影響本地⼈才培育和⼤學初創企業孵化，導致本港未能夠把握產業升級機遇。
公務員凍薪，則可能影響公共服務質素及效率。不同研究均指出，⾼效的政府運作正是⾹港長期以來吸引外資與⼈才的重要優勢，令外商和⼈才得以在短時間內於本港落地。長期凍薪將嚴重影響公務員⼠氣，削弱政府在招商、基建、社福等多個領域的執⾏⼒，進⽽影響⾹港營商環境。
隨着美國發動貿易戰禍害全球，國際貨幣基⾦組織、經濟合作暨發展組織、各⼤銀⾏及⾦融機構紛紛下調全球及中國經濟增長預測。新加坡國務資政李顯龍更警告， 關稅戰造成的全球不確定性前所未⾒，並可能持續 5 至 10 年。
長遠⽽⾔，關稅戰對⾹港是危中有機——在動盪、彼此封鎖及背負多重關稅枷鎖的世界中，⾹港能夠發展成穩定、⾃由開放、零關稅的樂⼟及燈塔，惟先決條件是政府要有充裕的財政能⼒抵禦短中期經濟震盪和衝擊，也要有⾜夠資源投資基建、創科及⽀援企業家捕捉商機。
短中期⽽⾔，作為全球最開放經濟體，⾹港難免被外圍震盪波及，相信今年不能達 到 2%經濟增長預測⽬標，未來幾年的增長也未必樂觀。政府短中期的財政收入， 很可能會明顯低於今年 2 ⽉財政司長預算案裏的 5 年中期預測︔⽽公共債務佔⾹港 2028 年總產值（GDP）的比重，恐怕會⾼於政府預測的 12%至 16.5%。總括⽽⾔， 未來幾年⾹港政府財政危機可能比今年預算案的預測更為嚴峻。
今年4⽉15⽇港澳辦主任夏寶龍的講話提出警告：美國濫徵關稅及打壓⾹港，「不是要我們的『稅』，⽽是要我們的『命』」。⾹港特區⾯對國運之戰，不能⼼存僥倖，需有底線思維。⾯對可能來臨的嚴峻財政危機，政府要作最壞打算，必須尋找新的收入來源，以確保財政穩健發展和經濟韌性。
更好的選擇：釋放公營房屋的隱藏價值
政府擁有⼀項尚未充分利⽤的資產——全港 85 萬多個公屋單位。若出售這些單位 予現有租⼾，將可帶來可觀財政收入。倘以市價七五折（約 200 萬元⼀個單位）分 10 年出售，將可帶來⾼達 1.3 萬億元，相當於⾜夠填補 14 年政府財⾚（2024/25 年 度⾚字為 872 億元）。
這⼀做法類似英國 1980 年代推出的「購買權計劃」（Right to Buy）。該計劃讓數 百萬名租⼾成為業主，從 1980 至 2023 年間，英國通過該計劃出售超過 200 萬個公 營房屋單位，將業主比例從 58%提⾼至 64%。除了激活了低迷的房地產市場，英國政府更透過出售房屋換取了 470 億英鎊（約等於 4731 億港元）以推展其他國家戰略。
對⾹港⽽⾔，類似計劃能夠帶來以下三⼤好處：
- 提供向上流動機會，協助公屋租⼾積累財富。現時私樓價對⼤部分公屋租⼾都是難以負擔︔出售公屋可以提供⼀個極可負擔的出售資助房屋選擇，讓租⼾得以擁有固定資產、累積財富，並提升抗風險能⼒。擁有房產後，市民可更安⼼投入⼯作或創業，甚至在不失去政府補貼的前提下，遷往條件更佳的單位，進⼀步改善⽣活質素。
- 減少依賴福利，釋放勞動市場潛⼒。⽬前過低的公屋租⾦和收入限額，無形中抑制了勞動參與和向上流動動⼒。公屋租⼾為維持低廉租⾦，害怕因收入超出限額⽽要捱貴數倍的租⾦，⽽不願爭取更好⼯作，甚至不願全職⼯作，使⼤量市民的勞動參與和向上流動動⼒被抑制。出售公屋則可完全解決這個問題——出售公屋後租⼾可成為業主，不再受入息審查限制，市民可先⽀付5%⾸期，再尋求更⾼薪⼯作或創造額外收入，從⽽釋放被抑制已久的勞動⼒，提升整體⽣產⼒。
- 提供財政資源，促進長遠經濟增長。出售公屋所得的收入，可重新投資於基建、教育及⼈口發展，以維持⾹港作為國際樞紐的競爭⼒。國家提出的「⼗四五」規劃，明確指出了以推動⾼質量發展為主題︔同時世界又正經歷百年未有之⼤變局，國際政經環境⽇趨複雜，對國家發展帶來新挑戰。本港需與國家⼀起應對新挑戰，並實現發展⽬標，但在如今⾯對財⾚的挑戰下，本港政府入不敷⽀，因此可以出售未有利⽤的公屋資源，以換取即時資⾦，能夠在現今嚴峻環境下協助推展國家戰略，並為本港經濟注入新動能，確保長遠可持續發展。
雖然公共福利政策不是為了賺市民的錢，惟在現今財⾚狀况下，政府應考慮其他財政平衡的選項——將重點從興建公屋轉向出售資助房屋，這⼀轉變將有助改善財政狀况。
近年由於建築成本上升，新建的出售資助房屋每⼀單位建造成本為 115 萬元，但在 公開市場的售價⾼達 400 萬元︔即使以七五折出售，每年建設 5 萬個單位，仍可帶 來 925 億元收入。
重塑房策重點：從公屋轉向⾃置資助房屋
相較之下，興建公屋則對政府財政構成沉重負擔。現時每個公屋單位建造成本升至 97 萬元，但最⾼租⾦也僅約 2000 元，未計⽼化和維修成本，單是造價回本就需長 達 40 年。
擴⼤資助⾃置房屋的供應，不僅可讓政府得到穩定現⾦流、減少依賴賣地收入、避免過度舉債及財政緊縮政策帶來的負⾯影響，還能夠紓解本港嚴重的可負擔住房短缺問題——這個危機已長期窒礙經濟增長與社會穩定。透過重建失衡的置業階梯，紓解擁擠的公屋租務市場，本⽂倡議的財政改⾰模式將重燃社會向上流動的希望，並提升⾹港對國際⼈才的吸引⼒。
⾹港正處關鍵⼗字路
⾹港政府財政困境並非周期性的低迷，⽽是結構問題。長期依賴賣地收入，已不可持續︔單靠舉債與緊縮開⽀，無法根本解決財⾚問題。相反，政府應善⽤⼿上資源，變現公屋資產，將資⾦投資於基建、科技創新、教育等長遠發展領域，為經濟注入新動能。這不僅符合《基本法》審慎理財、量入為出原則，更是令⾹港重拾經濟活⼒的契機。在全球競爭⽇趨激烈的環境下，⾹港需要果斷⾏動，在短期財政穩定與長遠經濟增長之間取得平衡。真正的改⾰，始於我們重新構想最珍貴的資產——市民的家園。
