2025 年 9 ⽉ 18 ⽇《信報》
《施政報告》公布前⼀星期，有風聲傳出政府計劃重推「租置計劃」，全城議論紛 紛。過 去不少政黨和團體多年來不斷提倡重推「租置計劃」，亦有團體反對，今 次最終雷聲⼤⾬ 點⼩，政府沒有如傳聞所⾔重推計劃，相信令不少市⺠感到疑惑。 筆者多年研究⾹港房屋 政策，過去多次撰⽂論證幫助年輕⼈及夾⼼階層上流是解 決房屋問題的關鍵，⽽精準改良 後的「租置計劃」可以成為夾⼼階層上流的路徑。 本⽂以下拆解⾹港公營房屋的核⼼問 題，以回應社會對「租置計劃」的討論。
劣質「劏房」情況明顯改善
要拆解「租置計劃」之可取性，必先理解⾹港公營房屋政策的現況。過去五年，政 府房屋 政策的焦點是投入⼤量資源興建各類型公屋，為最有迫切需要的公屋輪候 家庭提供基本住 所。從數據可⾒「劏房」⼾缺乏基本住所的情況已經有明顯改善。 根據 2021 年⼈口統計數據，劏房⼾約有 11 萬。來年公屋供應量絕對能滿⾜全部劏 房⼾入住公屋的需求。在傳 統公屋⽅⾯，過去 5 年政府興建了近 5 萬個單位。未來 五年公屋落成量⾼達約 11 萬個單 位。在短期措施⽅⾯，政府已建成過 2 萬個過渡 性房屋及簡約公屋單位。政府預計兩年 後合共提供逾 5 萬個單位。
由於過渡性房屋及簡約公屋⼤批落成，過渡性房屋甚至已經出現空置情況。截至今 年 5 ⽉底，位於市區及擴展市區的項⽬的空置率平均約 12%，⽽位於新界區的項⽬ 的空置率 ⾼達平均約 30%，例如將軍澳的「⾢庭居」從去年 4 ⽉開始入伙，在今 年 2 ⽉空置率⾼ 達 45%;元朗的「新⽥部屋」去年 7 ⽉入伙，在今年 2 ⽉空置率⾼ 達 65.3%，甲類(輪 候公屋 3 年或以上者)更只有 54 ⼾入伙(11.8%)。
坊間多⼈關注公屋輪候時間，今年 6 ⽉底輪候時間為 5.4 年，雖然比 2021 年的 6 年 ⾼峰下降了，仍然不算低。此時過渡屋和簡約公屋⼤量落成，甚至空置，但公屋輪 候時間依然 ⾼企。原因是什麼?
⾹港是富裕的城市，迫切需要房屋資助⼈⼠並非社會主流。公屋總量已經⾜夠安置 全港三 分⼀⼈口，冠絕全球。唯獨⾹港私樓價格極為昂貴，國際公共政策顧問機 構 Demographia 指出，去年⾹港樓價與收入比率為 14.4 倍。居屋供應量不⾜，去 年⽩表居 屋輪候時間⾼達 18.2 年，綠表則為 9.8 年。私樓貴、資助出售房屋不⾜， 導致夾⼼階層 無法向上流動。
年輕⼈不願做「樓奴」，寧願選擇減少⼯作以輪候公屋，導致公屋輪候時間⾼企。 在 2024 年，30 歲以下的配額及計分制申請者中，79%擁有專上或以上的學歷。
夾⼼階層沒有能⼒向上流動，⻑期租佔公屋當「富⼾」，不少更為避免被踢⾛⽽減少⼯作。雖然政府收緊了「富⼾政策」，但私樓價格依然昂貴，居屋供應依然短缺，夾⼼階層無法向上流動的實況並未解決。有報道指出，有公屋租客曾多次抽居屋或綠置居均未能中籤，為免受政府收緊富⼾政策影響，他的家⼈情願主動要求減薪。我們相信這種例⼦並⾮個別例⼦，⽽是社會夾⼼階層的普遍現象。
因此，現時房屋政策必須對症下藥，聚焦重建房屋階梯，幫助夾⼼階層向上流動︔⽽重推租置計劃，其實有望為夾⼼階層提供⼀條實質且可實現的向上流動路徑。如果公屋住⼾能夠以可負擔的供款購⼊現居單位，為⽇後進⼀步上流⾄居屋⼆⼿市場鋪路，以「樓換樓」形式，改善居住環境，逐步踏上向上流動的階梯。
改良版計劃助社會流動
特區政府在 1998⾄2005 年也曾推出租置計劃，共約 18.4 萬個單位予租⼾購買，卻 沒有達到此願景，筆者在以前的⽂章曾論證其政策必須循以下三⽅⾯改良，避免重 蹈覆轍。
⼀、租置單位必須流通：重建房屋階梯的關鍵在於單位流通。過往推出的租置單位 難以流通，因此租置家庭購買後只是避開了「富⼾政策」 ，卻無法以「樓換樓」 形式繼續向上流動。⼀些租置家庭成員甚⾄重新輪候另⼀間公屋，令公屋輪候時間 增加。筆者⼀篇嚴謹的學術研究指出，空置和不能流通的租置單位浪費了房屋資源， 令⾹港增加了以萬計的劏房⼾。
為避免此情況重現，筆者建議：
- 容許租置⼾將單位租讓給公屋輪候⼈⼠，增加租賃市場供應，為輪候⼾提
供更多適切居所，也提升單位使⽤效率。 - 容許租置⼾在第⼆市場「樓換樓」 ，讓租置⼾有機會換購更舒適的單位，
同時令原有單位轉讓給有興趣的綠表或⽩表申請者。
⼆、政府不應賤賣：過去政府為了把公屋單位全數售出，租置單位售價遂有折上折，優惠⾼達⼀⼆折的情況︔當房屋價格上升時，有部分⼈再出售並巨額獲利，由「富⼾」變成「暴發⼾」。重推計劃時，政府不應以廉價出售，減少巨額獲利之情況。政府的⽬標應該只是幫助較為富裕的住⼾向上流，讓單位能流轉，同時確保未來仍然有⾜夠的公屋單位給予有需要的⼈。
三、政府須保留管理權：過往將管理權⼀同出售，導致同⼀幢⼤廈有兩種業權，衍⽣了各種管理問題，包括⼤廈維修、衞⽣、噪⾳等，房委會無從管理。因此房委會應保留管理、維修等權⼒，並修法或修訂樓契，加強扣分制，以法理的⽅式應對管理問題。
重推公屋租置計劃，本應有望為夾⼼階層提供向上流動之路徑，是這年⼀系列幫助的公屋⼾向上流之核⼼改⾰。可惜社會未能達到共識，政府臨陣退縮，本年度《施政報告》最終沒有重推計劃，結果只能調整⽐例、限額等，⽅向⾮常正確良好，但未有破局成份，未⾜以扭轉⻑年房屋階梯缺乏流動的情況。筆者希望來年政府和市⺠能理解以上幾點，積極研究，理性討論，主動尋求共識，精⼼設計全⾯房屋改⾰⽅案，從⽽重建斷裂多年的房屋流動階梯，讓⾹港市⺠和下⼀代更能安居樂業。
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