2025 年 9 ⽉ 11 ⽇《明報》
房屋政策是公共政策重中之重。除了提供「有瓦遮頭」的基本需要，房屋政策也要照顧市民置業需求。「有恒產者有恒⼼」，促進置業不單⽌可促進社會穩定及和諧，更⿎勵市民勤奮⼯作、累積財富並⼒爭上游。
本港房屋政策過分聚焦擴建公屋以縮短公屋輪候時間，如今已建成 85 萬個公屋單 位，規模冠絕全球各⼤城市，在提供居住的基本需要⽅⾯有⼀定成就。然⽽⾹港房 屋政策無意間導致房屋階梯斷裂，結果是未能有效促進置業。⽬前⾹港市民⾃置居 所比例只有約 51%，遠低於內地的 87%、台灣的 85%、新加坡的 90%。
筆者從今年 2 ⽉開始在本版連續發表 9 篇有關房屋政策的⽂章，本篇是總結的第⼗ 篇。過往⽂章說明，房屋短缺不但影響市民的基本住屋需要，也牽連到社會經濟⽅ ⽅⾯⾯的困局，包括加深貧富不均、社會分化，並成為年輕⼈成家⽴室及上流的障 礙。⾹港⽣育率下降及⼈口⽼化趨勢從⽽惡化，不少⼈甚至為符合申請公屋入息標 準⽽減少⼯作，本港勞動⼒因此更形短缺。
房屋長期「供不應求」，妨礙⾹港吸引新興產業、⾼端⼈才及創業企業，拖慢經濟增長、削弱經濟競爭⼒，甚至影響社會穩定。此外，市民對政府房屋津貼的依賴度增加，亦加重政府財政負擔。
房屋階梯 為何斷裂
筆者在本版分析了 3 個導致房屋階梯斷裂的政策：其⼀是過往公屋富⼾政策太寬 鬆︔其⼆是政府⽚⾯側重興建公屋⽽忽略居屋︔其三是租置公屋及居屋第⼆市場 （⽩居⼆）的轉讓和出租限制過於僵化。
⾸先，過分寬鬆的富⼾政策，難以催迫公屋中的富⼾搬遷到居屋或私樓，不但對輪候公屋的低收入住⼾不公平，也延遲他們進入公屋（房屋階梯第⼀層），妨礙他們上流。幸⽽早前當局收緊公屋富⼾政策，緩解了這個⽭盾。
其次，政府⽚⾯側重興建公屋⽽忽略居屋，結果居屋短缺遠比公屋短缺嚴重——在 2014 至 2024 年的 10 年間，綠表居屋申請者平均輪候時間是 12 年，⽽⽩表居屋申 請者平均輪候時間更長達 64 年！結果是⼤批有能⼒購買居屋，卻未有⾜夠能⼒購 買私樓的市民，無法通過購買居屋向上流動︔唯有選擇輪候公屋，並因此減少⼯作 以符合公屋資格，⼈為地製造輪候公屋的需求。
年輕⼀代是⾹港未來中流砥柱，他們⼀般都不是業主或公屋租⼾，因此成為房屋短 缺的最⼤受害者。⾹港 35 歲以下年輕業主比例，由 1997 年 22.1%⼤減至 2019 年 7.6%。⾼學歷的年輕公屋申請者佔比也愈來愈⾼：30 歲以下有專上或以上學歷的 比例，由 2004 年約 10%，持續升至 2014 年 67%及 2024 年 79%，代表⼤量⾼學歷 年輕⼈打算依賴政府津貼，也代表勞⼯市場失去不少年輕、⾼學歷、⾼⽣產⼒的勞 動⼒。可嘆⾹港多少年輕⼈放棄⼒爭上游，以「得公屋得天下」為⼀⽣⼈的⽬標。
本港⽬前房策明顯⾃相⽭盾：⼀⽅⾯，政府令居屋和私⼈樓宇長期供不應求，使私 樓房租急升，最終卻導致⼤批市民選擇依賴公屋津貼︔另⼀⽅⾯，為縮短公屋輪候 時間，政府又不斷增建公屋，陷入惡性循環，⼤⼤增加財政負擔。現時每個公屋單 位建造成本升至 97 萬元，但公屋租⾦只能勉強⽀付急速上升的維修費⽤，遑論收 回造價。反之，增建居屋卻可以帶來可觀收入，能夠有效紓緩現時政府龐⼤財⾚。
居屋的僵化轉讓和出租限制
最後，就算部分市民抽中並購買居屋，他們仍要⾯對居屋第⼆市場流通不⾜的枷鎖。由於居屋地價折扣⼤，居民⼀般無法負擔補地價，居屋流通需依賴「⽩居⼆」市場（未補地價居屋可轉售給符合居屋申請資格的⽩表買家）。惟「⽩居⼆」市場對買賣雙⽅都有過於嚴苛的限制，導致其流通嚴重不⾜。
⽩表買家數⽬有配額限制，配額又嚴重過少，市民難以中籤進入市場。⽽賣⽅的限制是未補價單位不可以「樓換樓」：業主在出售單位後，不能購入其他未補價資助房屋。
這些限制阻礙市民縱向（公屋→居屋→私樓）上流，也妨礙他們橫向（居屋換居屋）流動，結果業主被迫停留於不合適單位，難以換樓上流，也難以通過「樓換樓」應對⼯作或家庭轉變，例如長者居於⼤單位、上班族住偏遠地區，更難以離港⼯作或到內地退休。
筆者在本版倡議，除了⼤幅擴建居屋及推⾏優化的租置公屋計劃，政府亦需要激活「⽩居⼆」市場的流動性，具體建議包括⼤幅提⾼「⽩居⼆」購買限額，並且同時容許未補地價單位「樓換樓」。
運作暢順的房屋階梯：新加坡模式
新加坡的公共房屋政策⼗分成功，是全球模範。星洲的公營租住房屋，專⾨針對少 數沒有其他居住選擇的貧窮家庭（包括⽉入不⾜ 1500 新加坡元(約 9100 港元)的家 庭）︔租約⼀般為期 3 年，雖可申請續租，可是不再符合資格便要搬出，要求他們 在公開市場租房或購買組屋。
新加坡公共房屋模式以⿎勵置業⽽非提供出租公屋為中⼼，並且催促居於出租公屋 的市民盡快上流到組屋。結果是逾八成⼈口購買了政府建造的組屋，居住環境遠勝 ⾹港市民。組屋的轉讓限制相當寬鬆，在居住 5 年後便可轉售給新加坡公民或永久 居民，⽅便市民縱向及橫向流動。
反之，本港公共房屋模式卻側重出租公屋⽽非置業，⼤批市民長期被限制於出租公屋（房屋階梯最底層）⽽難以上流。至於成功申請購買居屋中籤的幸運兒，也要⾯對嚴苛的轉售及出租限制，妨礙他們縱向和橫向流動，不但⼤幅削弱他們的福利，亦嚴重影響整體經濟競爭⼒及活⼒。
⾹港需要仿效新加坡模式，公共房屋政策要以⿎勵置業⽽非出租公屋為主要⽬標，需逐步提⾼居屋在公營房屋的佔比，並且⼤幅放寬對「⽩居⼆」市場的轉售及出租限制。
房屋階梯運作暢順 有利私樓市場發展
如今本港房屋階梯斷裂，⼤批市民被困於公屋⽽難以上流購買居屋︔居屋業主亦難以出售居屋換購私樓。結果是在年輕⼈中，⼀般是有⽗蔭的才能夠上樓︔私樓市場的年輕客⼾狹窄，對其長遠發展⼗分不利。
此外，⾹港公營樓宇存在嚴重資源錯配︔房屋改⾰可以釋放潛藏的物業價值，從⽽增加社會財富及總需求，包括對樓宇的需求。最後，改⾰⾹港僵化及損害整體經濟競爭⼒的公共房屋制度，將會刺激本港經濟增長，從⽽增加私樓需求。
房屋⼟地⼈口與經濟發展的策略協調
政府近年積極吸引⼈才，導致⼈口增加，私樓租⾦也急速上升，貼近歷史⾼點。當局需協調房屋和⼈口政策，並積極平衡房屋供需。
為確保⼟地供應、⼈口、移民政策與經濟發展有長遠和策略性的協調，筆者建議政府成⽴跨部⾨⼯作⼩組，由⾼層官員牽頭，統籌房屋局、勞福局、商經局等，制訂宏觀且長遠的⼈口與經濟發展戰略，並據此重新規劃⼟地供應和房屋政策，以未來經濟發展戰略為基礎，配合城市規劃，確保市場有⾜夠的不同類型房屋。
⾹港現時經濟疲軟，疫後復蘇不似預期，政府亦深受財⾚困擾。不過，經濟危機正是全⾯改⾰房屋問題的契機。政府的房策應重新定位，不單以扶貧為重⼼，更要積極構建⼀個讓全民（特別是年輕⼈）有機會置業的社會。促進置業、重建房屋階梯、⿎勵青年上流，不但能夠解決⾹港住房問題，也可善⽤整體社會資源、增強競爭⼒及刺激經濟增長。這樣，⾹港才能夠從⼈口⽼化、社會停滯中「破局」，邁向更可持續、更具希望的未來。
相關文章：
- 租置杳然未破局 夾心階層上流難 by 王柏林、牛致行、宋恩榮
