2025 年 10 ⽉ 2 ⽇《明報》
本年度施政報告在房屋政策上作出了重⼤轉變：往年政府長期側重解決劏房問題、增加公屋供應，今年改變主調為幫助市民置業、向上流動。筆者過往在本版多篇⽂章指出，公營資助出售房屋供不應求，上流階梯因此斷裂，⼤量夾⼼階層市民無法置業⽽「躺平」排公屋。政府無⽌境增建公屋，並不能解決房屋問題癥結，也不會縮短公屋輪候時間︔反之，必須重建上流階梯。
筆者⼗分⽀持現政府正視房屋階梯問題、幫助市民置業。施政報告⼀共提出 6 項豐 富置業階梯的措施，這些改⾰實質上會為市民帶來多⼤效益︖本⽂將逐⼀剖析每項 新政策對市民向上流動的具體影響，及估計有多少⼈可能受惠。整體⽽⾔，政策⽅ 向雖正確，但改⾰⼒度仍顯不⾜。
增居屋供應及調整綠⽩表比例
特⾸提出的⾸項措施是「在居屋供應顯著增加的基礎上，我們會將綠⽩表配額比例 由 40：60 調升至 50：50，協助更多公屋租⼾變成業主，同時讓原有公屋流轉給輪 候申請⼈，達至⼀舉兩得」。
若居屋供應不變，調升綠⽩表配額比例是零和遊戲：綠表中籤率上升，意味⽩表中籤率下降。縱使如此，調升綠表比例配合了收緊公屋富⼾政策的⼤⽅向，促進富⼾居住的公屋流轉給輪候申請⼈︔就算⽩表中籤率因此下降，此舉仍有可取之處。
實際上未來居屋供應將⼤增，這是重建房屋階梯的最⼤亮點。房屋局長何永賢表⽰： 未來 5 年居屋供應將從過往的 3.9 萬個，增至 5.8 萬個，增幅約 50%，⽩表中籤率 將提⾼約 25%。
增加居屋供應及改變綠⽩表比例對中籤機率的影響，可以簡單說明。以 100 個居屋 單位為基數，過往 100 個居屋單位，有 40 個分給綠表、60 個分給⽩表。將來會有 150 個居屋單位（增幅 50%），各有 75 個分給綠⽩表。分給⽩表的單位將由 60 個升至 75 個，增幅 25%。倘其他情况不變，⽩表中籤率也會提⾼ 25%（這正是何永 賢局長宣稱的數字，雖然她沒有說明數字如何計算出來）。分給綠表的居屋單位將 由 40 個增至 75 個，升幅近 88%。不過在收緊富⼾政策後，綠表申請者會顯著增加， 因此綠表中籤率升幅將⼩於 88%。無論如何，收緊富⼾政策的推⼒及分配給綠表單 位增加 88%的拉⼒，將產⽣雙重作⽤，公屋富⼾上流至居屋的動⼒肯定會明顯加強。
筆者過往於本版多次指出，本港居屋比公屋更為短缺︔增加居屋供應，正是公營房屋改⾰的關鍵。去年施政報告已宣告，把公屋與資助出售單位的比例，由七比三逐步調整至六比四，⽽我們亦建議此比例應盡快進⼀步調整到五比五。
擴⼤單位⾯積利上流 改變良好
第⼆個措施是提升居屋和綠置居較⼤單位的比例，以吸引更多公屋家庭考慮置業。 根據房委會 2022 年居屋申請者統計調查，約 52%綠表申請者表⽰置業的主要原因 是希望改善居住環境，29%則指現時居住空間不⾜。可⾒，單位⾯積⼤⼩是影響公 屋住⼾置業意欲的重要因素之⼀。
過去資助出售房屋單位逐漸「納⽶化」，⼩單位居屋的比例持續上升，實⽤⾯積⼩ 於 430 ⽅呎的居屋，由 2017 年 21.5%升至 2024 年 24.3%，難以有效回應公屋⼾對 「改善居住環境」與「增加居住空間」的實際需求。對於現時享有相對較⼤公屋單 位的家庭⽽⾔，幾乎無誘因要搬遷至更細⼩、價格卻更⾼的居屋單位。
因此，提供更多中⼤單位，能夠提升居屋吸引⼒，促進公屋家庭向上流動，從⽽釋放更多公屋單位予輪候者，紓緩輪候壓⼒及劏房問題。
⽩表購⼆⼿居屋配額升 但幅度不⼤
第三項措施是增加 1000 個「⽩居⼆」配額，並適度增發批准信。這些措施確實有 助提⾼⽩表者的置業成功率。以「⽩居⼆ 2024」為例，3.4 萬名申請者中，中籤率 會由原本約 18%提升至約 21%。
同時，由於過往僅約八成中籤者最終完成購買，導致部分配額實際未被使⽤。若政 府額外多發放兩成批准信，則相當於再釋放約 1400 個名額，額外有 1120 個家庭受 惠，推算 2024 年「⽩居⼆」的成功率可由 21%進⼀步增至約 25%。
不過更根本的問題是：為何⽩表者的購屋仍需依賴「配額」︖截至今年⾸季，房委 會及房協約有 34.2 萬個居屋單位已屆滿轉讓限期，並可補地價後公開出售，但⽬前 僅約 20%已補價，其餘逾 27 萬個單位只能在第⼆市場流通。然⽽第⼆市場極度不 活躍，過去 10 年房委會居屋及綠置居交易總數僅約 2.1 萬宗。
若政府取消⽩表配額限制，容許⽩表者⾃由進入第⼆市場，這 27 萬個單位便能夠 成為潛在房屋供應，有助促進資助房屋流轉，幫助資助出售房屋業主向上流動，從 ⽽重建房屋階梯。
放寬轉售限制年期 無短期影響
第四個措施是放寬轉售限制，促進市場流動。2022 至 2024 年間推出的資助出售房 屋，其於公開市場的轉售限制年期由 10 年延長至 15 年︔⽽根據本年度施政報告， 新推出單位的限制將重新下調至 10 年。
不過，此放寬措施的實際影響有限。⽬前僅有極少數單位會補價後流入公開市場。 此外，新單位亦須待 10 年後才合資格於⾃由市場流通。因此，這項政策調整並無 短期影響。
「長者業主樓換樓」限制太嚴
第五個措施是推⾏「長者業主樓換樓計劃」，讓年滿 60 歲的資助房屋業主，可將 ⼿上⼤單位換成較⼩或較偏遠單位，從⽽套現部分資產作退休之⽤，同時釋放市區 或⼤⾯積單位予有需要家庭。但計劃的預期成效恐難如理想。參考過往房協「長者 業主樓換樓先導計劃」，當時估算約有 1300 ⼾符合申請資格，但計劃推⾏ 6 年以 來，截至今年 8 ⽉ 31 ⽇，累計僅收到 29 宗申請，其中成功購入新單位的個案更只 有兩宗。據相關報道，現時全港約有 10 萬⼾符合計劃的申請資格。倘按 1.5%的成 功率推算，即使計劃延續 6 年，所能惠及的業主每年僅約 25 ⼾，作⽤實在有限。
雖然今次計劃較先導計劃稍為寬鬆，除了「⼤換⼩」外，亦容許「市區換偏遠」，但根本問題在於適⽤範圍過於狹窄。對⼤多數長者⽽⾔，若非有迫切經濟需要，難以說服他們主動換樓。相反，其他家庭的換樓動機更強，不僅基於財務考量，還涉及⼦女教育、⼯作地點、家庭成員數⽬變化等。若要真正推動房屋流轉，必須進⼀步減少限制，讓更多家庭受惠。筆者建議政府先觀察本年度的成效，如數字仍偏低，便應考慮擴⼤計劃，甚至取消年齡限制，讓所有資助房屋業主可因應個⼈或家庭需要「樓換樓」，才有望真正釋放更多資源，重建「上流階梯」。
未補價單位出租計劃 有助業主上流
最後，第六個措施是允許持有單位滿 10 年的資助出售房屋業主，出租物業予⽩表 申請者，名額 3000 個。此計劃⼤幅擴張了未補地價單位出租合資格的申請者⼈數。 以往房協的「未補價資助出售房屋出租計劃」，僅限於輪候公屋 3 年或以上的⼀般 申請者，或 6 年以上的計分申請者。2021 年政府曾估計約有 9 萬個⼀般申請者輪候 公屋 3 年或以上。⽽根據綜合住⼾統計調查，2023 年約有 27.5 萬⼾住在私樓並符合 ⽩表資格。此政策覆蓋範圍估計擴⼤約 3 倍，有望回應⽩表者在申請居屋期間的居 住需求，對紓緩⽩表者的租賃壓⼒很可能有明顯作⽤。
截至今年 8 ⽉，住宅租⾦指數已攀至 198.7，相信很快會突破 2019 年 8 ⽉的 200.1 歷 史⾼峰。對比 2021 年房委會數據，透過該計劃出租的單位租⾦中位數僅 8000 元， ⽽相同⾯積私樓租⾦則是 1.5 萬元，計劃的租⾦僅為私樓市場 53%。過往筆者的學 術研究指出，⼤量空置或缺乏流通的租置單位，導致房屋資源被閒置及劏房⼾數⽬ 劇增。倘能有效活化資助房屋租賃市場，可紓緩劏房危機。
不過，繁複的⾏政程序亦可能使計劃不受歡迎。截至今年 8 ⽉底，房協「出租計劃」 在 8 年間僅簽訂約 590 份租約。現⾏程序要求業主與租客分別向房委會或房協提交 申請，辦理法定宣誓並簽署聲明⽂件︔經審批取得證書後，租客始能透過指定平台 或地產代理物⾊單位、議價簽約，最終還須於兩周內提交租約通知書。
整套流程層層關卡，僅申請階段就可能耗時數⽉。過度⾏政負擔，已成市場流通的主要障礙。為提升成效，筆者建議政府盡量簡化程序、減少⾏政阻礙。
尚待來年深化改⾰ 重建房屋階梯
整體⽽⾔，本年度施政報告在重建房屋階梯上⽅向正確，惟⼒度仍不⾜。若要真正破解困局，須進⼀步⼤增居屋供應，並取消「⽩居⼆」限額、擴⼤居屋換樓資格、放寬出租限制。改⾰的「組合拳」尚須深化，才⾜以讓房屋資源有效流動，重建房屋階梯。
