2026年6月24日《信報》
房委會上周四（6⽉18⽇）通過了「⾧者業主樓換樓計劃」及「⽩表未補價資助出售房屋——出租計劃」。兩項措施涉及較多技術細節，公眾未必⼀眼看出其重要性。但放在整體房屋政策脈絡中，它們代表了⼀個值得肯定的轉變：政府除了着眼增加新供應，也認真處理⼀個⾧期被忽略的問題：如何讓現有資助房屋真正流動起來。
流轉本⾝就是供應政策
⾹港房屋政策⾧年以「落成量」為核⼼指標。增加供應固然必要，也必須持續推 進。但供應從來不只是建了多少新單位，還包括現有單位是否⽤得其所。⾹港公營 房屋（包括公屋及其他資助出售房屋）約佔整體房屋存量約43.6%，住⼾在⼈⽣不 同階段，需要會改變，制度卻往往把單位視為「⼀次性分配」：⼀旦獲編配，便難 以按實際情況再作調動。結果是即使總量增加，住⼾仍可能困在不再合適的居所， ⽽真正有需要的⼈繼續輪候。流轉並⾮旁枝末節，⽽是供應政策的⼀部分。 這正 是理解今次兩項措施的正確切⼊點。
有流轉，單位才流向最合適的住⼾
從這個⾓度看，兩項措施雖各有側重，實為⼀體兩⾯，同為推動房屋階梯流轉⽽設。
⾧者樓換樓是回應⼈口⽼化下住屋需要的轉變。⾧者住屋不應只問「有沒有地⽅住」，更要問是否⽅便、合適、易於打理。⼦⼥遷出後，原單位的⾯積已未必切合需要；不少⾧者亦希望搬近⼦⼥、醫療服務或熟悉的社區網絡。讓他們較便利地轉換⾄更合適的單位，本⾝就是改善⽣活質素的政策，⽽不應只被理解為「騰出單位」。
當⾧者轉⾄較⼩單位，原有較⼤單位便有機會重新流⼊資助房屋市場——這正觸及近年房屋討論的核⼼：年輕家庭難以找到⾯積與價格皆合適的單位。換樓因此不只是個別家庭的安排，是關乎資助房屋市場能否⽀援家庭形成與向上流動。
「出租計劃」則從另⼀端紓緩壓⼒。近年⼩單位租⾦升幅明顯，劏房問題持續，原因之⼀是不少家庭預算有限、未排到公屋，卻有即時居住需要。未補價資助出售房屋有其政策⽬的，不能完全等同私⼈住宅⾃由出租；但在受規範前提下，容許合資格業主將未被充分使⽤的單位出租予公屋輪候⼈⼠，可把原本閒置的房屋資源重新納⼊體系。相⽐單靠新建供應，這類安排更快⾒效，也更具成本效益。
兩者⽅向⼀致：令房屋制度由「⼀次性分配」逐步⾛向更具彈性的⽣命周期⽀援。公屋是安全網，居屋是置業階梯，⽩居⼆應提供流動渠道。各環節順暢銜接，住⼾才不會停滯——有能⼒改善居住條件的⼈得以向上流動，有需要進⼊公營房屋的⼈得以縮短輪候。值得⼀提的是，房協過往已試⾏未補價資助出售房屋的出租安排，說明相關⽅向並⾮紙上談兵，⽽是有實務經驗可循。
改⾰⽅向正確，但成效視乎參與與配對
然⽽，⽅向正確不等於必然有成效。我們需要誠實⾯對：促進流轉政策的效果，取決於兩個不能假設的前提。
其⼀是參與率。⾧者是否願意換樓，⾼度取決於財務誘因與交易成本是否合理；若搬遷在經濟上不划算，計劃再好也會淪為「有計劃、無成交」。其⼆是釋放出的單位能否真正回流並完成配對。較⼤單位若未能重新納⼊資助市場，或地區錯配導致供需對不上，「釋放家庭單位」的效果便只停留在理論。換⾔之，這兩項措施的價值不會⾃動兌現，⽽要靠執⾏⼒度與配對機制去證明。
⽀持之餘，下⼀步要加⼤⼒度
正因如此，社會應給予政府明確⽀持，但⽀持的⽅式是督促它把計劃做⼤、做深、做實，⽽⾮停留於⼩規模試⾏。⾹港過往不少房屋政策並⾮理念不好，⽽是⼒度不⾜、限制太多、程序太繁複，最終成效有限。要避免重蹈覆轍，政府可循三⽅⾯再⾛前⼀步。
⼀是以數據檢視成效。 計劃推出後六⾄⼗⼆個⽉內應公布⾸輪檢討。⾧者樓換樓 ⽅⾯，應披露申請與成功宗數、釋放的較⼤單位數量、⾧者原居與新居地區分布， 以及申請未能完成的主因；⽩表出租⽅⾯，則應披露申請與成功出租宗數、平均租 ⾦、租⼾類型、租約期限及配對失敗原因。沒有可量度的指標，社會就無從判斷政 策是否真正增加了流動性。
⼆是按數據逐步放寬。 初期審慎可以理解，但政府應預先訂明擴展路線圖。⾧者樓換樓可視乎反應放寬安排，⾧遠甚⾄可研究為新婚或初⽣⼦⼥的資助房屋業主提供⼀次性換樓機會，回應不同⽣命週期的住屋轉變；⽩表出租若盤源不⾜，可擴⼤合資格業主範圍，若需求殷切，則可讓更多迫切個案參與。重點不是⼀步到位，⽽是以數據為本、逐步擴展。
三是降低流轉的摩擦成本。 上述⼒度不⾜的另⼀⾯，是程序與成本本⾝會勸退參 與者。政府應檢視換樓與出租過程中的補價安排、交易費⽤、⾏政審批等環節，盡 量簡化流程，降低住⼾的時間與⾦錢負擔。流轉政策的成敗，往往不在理念，⽽在 住⼾是否「搬得起」。
整體⽽⾔，「⾧者業主樓換樓計劃」及「⽩表出租計劃」值得⽀持。⾹港房屋政策已進⼊新階段：⼀⽅⾯繼續增加⼟地與建屋供應，另⼀⽅⾯更精準、更靈活地運⽤現有資源。政府今次⽅向正確，下⼀步是以數據檢視成效，並在條件成熟時加⼤⼒度。唯有讓有限的公營及資助房屋資源真正流動起來，房屋政策才能在增加供應之外，發揮更⼤的民⽣效益。
