2026 年6 ⽉25 ⽇《明報》
在⾹港的房屋統計裡，有⼀條不成⽂的等式：⼀個單位，等於⼀個單位。27平⽅⽶，計⼀個。60平⽅⽶，也計⼀個。這條等式，讓我們看不⾒過去三⼗年真正發⽣的事。
未來經濟學院最新研究報告整理了1995⾄2024年⾹港三類房屋的落成數據。我們想問的不是建了多少單位，⽽是建了多少居住空間。答案令⼈警醒：平均單位⾯積，由1995年的50.4平⽅⽶，跌⾄2024年的37.2平⽅⽶。跌幅26%。換⾔之，今天的「⼀個單位」，⽐三⼗年前的「⼀個單位」，⼩了四分之⼀。
居屋的數字最能說明問題。2000年，政府建了約2.35萬個居屋單位。2024年，建了1.4萬個。單位數量，⼤約是當年的六成。
但若看實際居住空間——真正讓⼈⽣活的⾯積——2024年新增的居屋，只相當於2000年的三成。
六成的單位，三成的空間。那消失的三成，去了哪裡？它從來沒有被建出來。
公屋的情況相似，但有⼀個細節值得單獨說明：三房單位，⾃2009年起，已從所有新落成公屋中消失。不是減少，是消失。公屋平均單位⾯積由1995年的40.2平⽅⽶跌⾄今天的26.7平⽅⽶。今天建10,000個公屋單位，所提供的居住空間，只相當於1995年的約6,600個。
私⼈市場亦然。1995⾄1999年間，⾯積低於40平⽅⽶的私⼈住宅佔落成量14%。到了2020⾄2024年，這個⽐例升⾄45%。納⽶樓，已成為⾹港私⼈住宅市場的主流，不是例外。
有⼈會說：⾹港住⼾規模在縮⼩，平均每⼾由3.6⼈降⾄2.6⼈，⼈均居住⾯積未必有惡化。這個說法不是沒有道理，但因果關係可能正好相反。細單位令婚育成本更⾼，令與⽗母同住更難。今天住⼾較⼩，部分原因可能正是單位太細——不是⾹港⼈不想組家庭，⽽是組了家庭也住不下。
新加坡的公共房屋，平均80平⽅⽶。英格蘭的新建住宅，平均79平⽅⽶。東京，66平⽅⽶。⾹港，37.2平⽅⽶。這些城市同樣⾯對⾼地價、⾼房價，同樣⼟地有限——但它們選擇了建不同的東西。
增加單位數量並⾮不重要。但若新增的單位愈來愈⼩、愈來愈不適合家庭居住，單位數量的增加，便只是⼀個統計上的改善，⽽⾮⽣活上的改善。
⾹港需要在《⾧遠房屋策略》中，正式納⼊總新增居住⾯積、平均單位⾯積及家庭型單位⽐例作為政策指標。更根本的問題是：對公屋、居屋及政府賣地，應設⽴並執⾏有實質約束⼒的最低⾯積標準。問題從來不是數據不透明——數據⼀直都在。問題是這些數據從未真正約束過任何決定。
房屋政策的⽬的，從來不只是提供⼀個可以住的地⽅。⽽是讓⼈能夠安居、成家，在這個城市⾧遠⽣活下去。
⼀個27平⽅⽶的單位，或許可以住。但它讓⼈留下來嗎？
研究報告：
