2026 年 1 ⽉ 29 ⽇《明報》
談到⾹港房屋問題，討論往往很快陷入情緒對⽴：年輕⼈覺得前路無望，上⼀代則不解為何「當年同樣⾟苦，仍可以置業」。我們指摘年輕⼈寧願「排公屋」⽽不⼒爭上游，卻掩蓋了⼀個根本問題：不同世代在制度上，是否仍站在同⼀條起跑線︖ 港⼤經管學院今年初發布《⾹港經濟政策綠⽪書 2026》，其中〈闡釋 1985-2023 年 間⾹港房屋負擔能⼒與置業動向〉章節的研究，透過分析長達近 40 年數據，揭⽰本港公營房屋福利體系正呈現嚴重「世代斷層」：隨着時間推移，較年輕世代獲得公營房屋福利的比例持續下降，⽽較年長世代在他們還是年輕⼈時獲得公共房屋福 利的比例，遠⾼於今天年輕⼈。
1985 至 2002 年：曾經存在的上流階梯
六七暴動後，時任港督⿆理浩於 1972 年公布「⼗年建屋計劃」，重點是⼤幅提⾼公屋供應量和質量；後來更進⼀步於 1978 年提出居屋計劃，為⼀代⼈提供了穩定，⽽且能夠上流、逐步改善居住條件的公營房屋系統。回歸後，⾸任⾏政長官董建華先⽣沿⽤這套房屋制度邏輯，提出更宏⼤的上流⽬標。
研究數據顯⽰，1985 至 2002 年間，房屋建成量年均⾼達約 64,800 個單位，整體⾃置居所比例由 34%攀至 54.1%（升約 20 個百分點）。其間，公營房屋業主比例由 2.9%⼤增至 18.7%（升 15.8 個百分點）；私樓業主比例則只溫和上揚（由 31.1%升至 35.4%，增 4.3 個百分點）。
同時，不論是私樓租⼾還是公屋租⼾的比例均⼤跌，減約 10 個百分點。這說明了當時房屋制度存在上流機會，基層家庭先租住廉價公屋，隨後透過購買居屋，或通 過 1998 年新出台的租置計劃購買⾃⼰當時居住的公屋，從⽽上流成為公營房屋業主，最終部分⼈更能進入私⼈市場購買私樓。這⼀制度幫助了嬰兒潮世代累積資產，成為穩定社會的中產階級。
2002 至 2023 年：政策轉向與上流階梯斷層
亞洲⾦融風暴後，政府於 2002 年重新定位房屋政策，暫停居屋計劃、停⽌擴展公屋租置計劃，並削減⼟地與房屋供應，導致⼀代⼈無法上流。這個決定至今仍深刻影響⾹港發展。
2002 至 2023 年的 20 年間，房屋年均建成量腰斬至約 30,900 個單位︔整體⾃置居所比例不升反跌，由 54.1%萎縮至 50.1%，下跌 4 個百分點。其中，公營房屋業主比例下降 2.2 個百分點，私樓業主比例下降 1.8 個百分點︔反之，私樓租⼾估比增加 3.6 個百分點，公屋租⼾比例亦微升 0.3 個百分點。
房屋供應銳減，直接導致樓價急速上升。在 2000 年，⼀個九龍 500 ⽅呎單位售價，為中位數家庭年收入的 6.8 倍，其後⼀度飈至 2020 年 22.6 倍的⾼峰。樓價雖於 2021 年中⾒頂回調，但 2024 年樓價仍是家庭年收入的 16.3 倍，樓價的可負擔程度較 2000 年惡化了近 140%。
公營房屋市場亦呈類似趨勢。於 1995 年，⼀個九龍 500 ⽅呎居屋單位價格，為中位數家庭年收入的 4.2 倍，其後漲至 2024 年 11.8 倍，升幅約 180%。居屋不僅變貴，⽽且難以抽中。以居屋⽩表申請者為例，1985 至 2002 年間中籤率達 17%，這意味⼀般家庭等待約五六年便有機會置業︔但到 2002 至 2023 年，中籤率已跌至僅 3%，下降 14 個百分點，抽居屋變得像買彩票⼀樣遙不可及。當資助房屋這條最重要的「上流階梯」被攔腰斬斷，年輕⼀代便被迫進入⼀個扭曲的私⼈市場。
若聚焦 30 至 39 歲年齡組別，世代差異便尤為明顯。1993 至 2023 年間，該年齡組別整體獲得公共房屋資助的比例出現⼤幅收縮：由 1993 年 30.1%，劇減至 2023 年 16.1%，跌約 14 個百分點。其中，公屋租⼾比例由 1993 年 20.9%，降至 2023 年 9.9%，減約 11 個百分點︔公營房屋業主比例亦由 9.1%降至 6.2%，降約 3 個百分 點。同⼀期間，他們的私樓置業機會亦明顯下跌，由 30.7%降至 23.4%，減約 7 個百分點。
其間無論是獲得公共房屋福利，還是私⼈置業機會均同步減少，因此年輕⼈被迫轉向其他居住安排。私樓租⼾比例由 14.1%升至 20%，增約 6 個百分點︔⽽與⽗母同住比例則由 25.1%急攀至 40.5%，升約 15 個百分點，升幅為各類別中最⾼。
換⾔之，在 30 至 39 歲這個本應逐步營造獨⽴居所、累積資產的⼈⽣階段，年輕⼈向上流動的兩條主要置業途徑，無論是資助出售房屋或私樓，皆同時收窄，結果是更多年輕的成年⼈長期停留於租住私樓或與⽗母同住。40 至 49 歲年齡組別亦呈現相近趨勢，只是幅度相對較溫和。
這些變化並非因為年輕⼈突然變得不願置業，⽽是因為可⾏的選擇正在消失。公共房屋制度確實成功幫助了較年長⼀代⼈完成向上流動，惟隨着 2002 年重新定位房屋政策後，卻未能為較年輕世代提供相同機會。
「得公屋得天下」⼼態 反映制度深層問題
在今天房屋市場裏，即使是最基本的私⼈住宅，對中位數收入家庭⽽⾔，租⾦與樓價亦屬完全不可負擔。相比之下，公屋租⾦長期維持在租⼾收入 10%左右，成為唯⼀可負擔選項。
在這樣的制度環境下，年輕⼈為符合公屋入息審查⽽壓低⾃⼰⼯資、減少⼯作時間，甚至轉為兼職，是對扭曲之房屋市場所做的⼀種迫不得已的理性回應，反映的並非年輕⼈不願為理想拼搏，⽽是房屋制度本身的誘因設計出現根本病態。
綜合⽽⾔，⾹港今天⾯對的房屋困局，已不單是供應或價格問題，也是⼀個世代公平問題。過去的公共房屋政策成功改善上⼀代⼈居住條件，但在政策轉向後，卻將年輕世代排除在外。
加建公營房屋 有助青年上流
現屆政府積極加建公營房屋，是非常值得⽀持的改變。未來 5 個年度將有⼤量公營房屋建成，預計共有 16.9 萬個單位，包括約 58 萬個居屋單位，應⾜以紓緩以上情况。惟過去幾年投資者信⼼弱、私⼈樓房供應縮⼩，很可能令總體房屋持續短缺， 青年上流問題亦未必能於短時間內解決。整體房屋建成量及青年⼈上流情况，還需長期監察。
