2026 年5 ⽉ 12 ⽇《明報》
上⼀篇有關北都的⽂章（刊2026年5⽉7⽇《明報》），我們探討了北都最迫切的住房結構問題——公營房屋必須由「租」轉「購」，避免重蹈天⽔圍覆轍。然⽽，住房只是新市鎮成功的基礎之⼀。
要回應發展局⾧甯漢豪上⽉於論壇裏被追問的「如何避免北都淪為『睡城』或純⼯業園」，我們還需從3個維度同步發⼒：空間規劃更具彈性；⼤學城做實做⼤；試點選對地⽅。否則，當古洞北與河套區發展已⼤致定型、洪⽔橋與⽜潭尾的規劃窗口期亦逐漸收窄，北都恐怕只剩下⼀條未必理想的路可⾛。
打破剛性分區 推⾏彈性混合規劃
⽬前北都的分區規劃相對僵化，⼟地⽤途以住宅、商業、⼯業、政府等單⼀類別劃分，導致⼟地估值偏低，發展商投標意欲不強。這既有悖於國際先進新市鎮的發展經驗，亦不利於政府回收基建投資。
我們建議參考新加坡、東京、⾸爾等城市做法，於⽚區層⾯引⼊「混合⽤途、彈性容積率」規劃：允許同⼀街區內靈活配置住宅、零售、辦公、⽂創及社區設施；以「⽚區整體改劃」，取代逐宗個案審批；放寬地積⽐與建築⾼度限制，使⼟地價值最⼤化。此舉有助提升賣地溢價，為政府承擔北都基建投資提供回收路徑。
更重要的是，混合⽤途規劃應同步將「青年與家庭友好」列為次要⽬標：於交通較⽅便地段預留青年共居空間，及「居住-⼯作」⼀體的⼩型創業空間，並在街區層⾯配置充⾜的託兒名額和學位。否則，即使筆者上⼀篇所提的青年置業政策打通了⾸期與按揭關卡，現實⽣活中仍會因缺乏託兒、辦公空間與商業氛圍⽽落空。畢竟，年輕⼈不會只為了⼀個單位⽽搬⼊北都，他們需要的是⼀個完整社區。
90公頃⼤學城 連中⼤校園都不及
根據去年5⽉政府在⽴法會的公開答覆，北都為⼤學城預留的⼟地約90公頃，其中約52公頃位於⽜潭尾發展區。這個數字看似不⼩，但放在國際上⽐較，問題便浮現——清華⼤學校園⾯積約483公頃，⾹港中⽂⼤學校園亦佔地約138公頃。⽽北都全區約3萬公頃，⼤學城⽤地僅佔約0.3%。以此規模，根本難以⽀撐「國際教育樞紐」的定位。
我們的核⼼建議是：將⼤學城規劃⾯積⾄少倍增，預留充裕擴展空間，並以「教育-科研-產業-宿舍-商業」五位⼀體⽅式佈局，引⼊海內外⼀流⾼校開設國際校區，以⾼素質學⽣與研究⼈員率先進駐北都，形成⾧期、穩定、可持續的「⾼質素⼈口流量」，從源頭破解新市鎮「先有雞還是先有蛋」的難題。
本港底⼦⾜以⽀撐這份野⼼。⾹港擁有5所世界百強⼤學、完善的知識產權保護與國際科研網絡，這是北都的最獨特資產。公營研發開⽀（包括⾼等教育和政府機構）由1998年約40億元，升⾄2024年約219億元，佔本地⽣產總值⽐例由0.31%增⾄0.69%。⾹港公營研發開⽀佔總產值的⽐例，已跟新加坡不相伯仲。加上去年⾹港有5221家初創企業，僱員約1.9萬⼈，初創⽣態已具雛形。本港「制度＋⼈才」這⼀組合，是⼤灣區其他城市短期內難以複製的獨特優勢，亦是北都作為國家創科戰略⽀點的核⼼底氣。
搶⼈才 要「趁嫩」
⾹港教育對內地⽣的吸引⼒，是北都最具驗證性的「⾼質素⼈口流量」來源。3年間，「⾼才通」和其他搶⼈才計劃吸引約50萬專才及家屬來港，其中包括超過13萬名18歲以下未婚及受養⼦⼥，反映相當⽐例的來港⼈才正是為⼦⼥教育⽽落⼾。
歷史經驗顯⽰，「搶⼈才要趁嫩」——⼤學本科及中學階段在港受教育者，⽐研究⽣階段才⼊境者，更易⾧期留港。因此，⼤學城擴容不應只着眼於研究⽣或科研⼈才，⽽應同時吸引本科⽣和中學⽣來港，包括建⽴提供本地及國際課程的中學和中學寄宿體系，並為他們畢業後繼續升學、就業和置業，提供更清晰道路，全⾯打通「中學⽣→本科⽣→研究⽣→畢業⽣置業」的⼈才留港通道。
同時必須實事求是地承認，過去20多年，⾹港⾼校研發雖提升了⼤學排名，卻⾧期未能有效轉化為商業應⽤。這是⼤學城規劃必須直⾯的痛點。倍增⼤學城的真正意義，正在於將校園與河套⾹港園區、洪⽔橋商務區、新⽥科技城，在地理與制度上拉近，讓「研發-孵化-產業化-就業-置業」於同⼀通勤圈內形成閉環。同時，筆者建議為在港修讀⾄少兩年的畢業⽣，開設定向「青年居屋」通道，與上⼀篇⽂章所提的需求側政策銜接，避免畢業⽣因房屋⾸期⾨檻⽽流失。
換⾔之，⼤學城不應再是「圍牆內的學術區」，⽽應是與周邊產業、住房、就業緊密連結的「超級節點」——讀書、就業、居住，全可在同⼀⽚區內完成。對⼀直擔⼼「新移民只租不買，未能在我城扎根」的論者⽽⾔，這正是讓外來⼈才真正落地⽣根的最具體答案。
抓住最後⼀個「可塑窗口」
最後⼀個關鍵問題是：這些改⾰，應從哪裏先⾏？
從規劃進度來看，古洞北/粉嶺北新發展區第⼀期預計於2026年完⼯，規劃已基本定型，調整空間有限；河套深港科創合作區及⾹港園區，尚在建設初期，距離形成產業集群仍需較⾧時間。
相對⽽⾔，洪⽔橋/厦村新發展區第⼆期⼯程已於去年2⽉，簽署合作伙伴「聯盟承諾」，⼤學城⽤地最早2026年到位；⽜潭尾⼤學城⽤地則最早2028年到位。兩者正處於規劃仍可重塑的關鍵窗口；再過兩三年便會錯過。
因此我們建議：將「住房結構調整」、「彈性分區」、「⼤學城倍增」、「青年定向需求側組合」4項改⾰，優先於洪⽔橋與⽜潭尾試⾏落地。這是「⼗五五」規劃期內最具時效價值、最能避免不可逆錯誤的切⼊點。⼀旦這兩個試點⾛通，再向全北都推廣，事半功倍；錯過了，便只能在已成型的格局上修修補補。
北都戰略⽅向正確，⽏須動搖，惟其推進節奏、空間結構與⼈口結構，亟須細化與調整。供給側的「拆牆」已經發⼒，下⼀步真正考驗在於需求側、空間結構與⼤學城。若現有規劃不在「⼗五五」編制周期內做系統性優化，北都極有可能再造⼀個甚⾄多個「天⽔圍」。
反過來說，倘能把握洪⽔橋與⽜潭尾當前的可塑窗口，落實「公營房屋由租轉購」、彈性分區、⼤學城倍增、青年定向需求側組合4個關鍵改⾰，北都完全有條件成為粵港澳⼤灣區最具吸引⼒的「⾼質素融合樞紐」，亦是給下⼀代港⼈的最實在禮物。
時間不多，⽽最關鍵的這幾年，恰好就在我們⼿上。
相關文章：
- 北都莫再走天水圍舊路：公營房屋必須由「租」轉「購」 by 王柏林、牛致行、宋恩榮
