2026 年5 ⽉ 6 ⽇《明報》
上週三（4⽉29⽇），發展局局⾧甯漢豪在⼀個論壇上被問到⼀個值得深思的問題：如何在北部都會區的發展中，兼顧速度與深度？又如何避免北都淪為傳統的「睡城」，或只是⼀個單純的⼯業園？這些擔憂並⾮危⾔聳聽。北都不僅是⼀般的新市鎮發展，更是⾹港回歸以來規模最⼤的空間發展⼯程，承載着⼟地房屋供應、創新科技、⼤灣區融合，以及⾹港未來增⾧模式轉型等多重任務。換句話說，北都做得好，⾹港就有⽣機勃勃的未來；做得不好，後果將由下⼀代埋單。
這條問題背後，其實隱含着⼀個更具體的擔憂——北都會不會變成另⼀個「天⽔圍」？作為⾧期跟蹤⾹港經濟發展的智庫，我們認為，答案完全取決於今天的選擇。供給側的改⾰⼒度已屬空前，但真正的考驗在需求側，⽽需求側最關鍵的⼀環，正是公營房屋的內部結構。
⼀、供給側改⾰值得肯定，市場為何仍然冷淡？
去⼀年，特區政府在⼟地與規劃改⾰⽅⾯的步伐，可說是回歸以來最具突破性的⼀次。⾏政⾧官親⾃掛帥的「北部都會區督導委員會」，下設三個⼯作組，⽬標於2026年完成專項⽴法；新⼟地招標模式壓縮了開發商的投標成本與建設周期；司局級升級機制亦有助於打破跨部⾨瓶頸。這⼀連串改⾰，⼤幅降低了「造地難、審批⾧、成本⾼」等⾧期困擾⾹港的供給側障礙，⽅向絕對值得肯定。
然⽽，市場反應並不樂觀。商業⽤地因供過於求及⾼空置率，已連續三個財政年度暫停拍賣；賣地收⼊佔政府財政收⼊的⽐例，由2017/18年度的約27%，跌⾄2025/26年度的約2.4%。北都規劃總投資估計約三萬億港元，當中政府承擔約⼀萬億，私營部⾨需投⼊約兩萬億。在公共財政出現⾚字、私⼈投資意慾低迷的雙重壓⼒下，若需求端未能同步啟動，北都將陷⼊「政府獨⼒造城、市場缺位」的困境，發展商與港鐵亦難以承擔項⽬⾵險。
⼀句話：地造好了，未必有⼈來。
⼆、天⽔圍的教訓：「雞與蛋的問題」
任何新市鎮的發展，都⾯對同⼀個「雞先還是蛋先」的困境：⾼質素⼈口吸引⾼質素配套，⾼質素配套又反過來吸引⾼質素⼈口。若初期⼊住的居民結構偏向低收⼊，配套質素便難以提升，最終形成低⽔平的均衡。
天⽔圍正是這個陷阱最沉重的教訓。該新市鎮於上世紀⼋⼗年代規劃，九⼗年代起⼤規模⼊伙，⼈口由1992年的約1.5萬，增⾄2002年的約20萬。由於過度集中興建公屋、就業機會稀缺、商業與教育配套⾧期滯後，該區⼀度被輿論稱為「悲情城市」，社會問題、家庭悲劇、青少年向上流動困難等現象積累超過⼗年，⾄今仍未完全消散。
但有⼀點必須釐清：問題並⾮「公營房屋太多」，⽽是公營房屋的組成以「出租公屋」為主體。出租公屋須經嚴格⼊息及資產審查，按制度設計，必然主要供低收⼊及福利依賴家庭⼊住；這與以中產家庭置業為對象的「資助出售房屋」（居屋、綠置居、⾸置上⾞盤等），性質完全不同。換⾔之，公屋本⾝沒有錯，錯的是把所有雞蛋放進同⼀個籃⼦。
根據政府公開資料，全港新增住宅供應⾃2018年起按七⽐三的公私⽐例規劃；北部都會區在未來五年將承擔全港約四成的公營房屋供應。古洞北／粉嶺北新發展區的公私⽐例約為67:33，洪⽔橋／廈村則約為50:50。在公營房屋之內，政府已提出將出租公屋（包括綠置居）與其他資助出售單位的⽐例由七⽐三調整為六⽐四，⽅向正確，但⼒度仍然不⾜。按現⾏規劃，北都將集中興建⼤量出租公屋，當中有相當部分為三百⽅呎以下的細單位，加上配套不完善，幾乎是重蹈天⽔圍的覆轍。
三、核⼼建議：以資助置業為主軸，建⽴北都青年置業路徑——由「租」轉「購」
我們堅定⽀持在北部都會區建設公營房屋——它不只是基本居住保障的⼯具，更是新市鎮形成穩定中產社群、增強市民對北都信⼼，以及防⽌貧富過度割裂的關鍵。然⽽，北都公營房屋的問題，從來不只是「量」，更是「質」與「型」的問題。為此，我們從房屋的供應與需求兩⽅⾯提出以下建議：
（1）房屋供應組成
第⼀，在政府已宣布的「出租公屋／其他資助出售單位＝六⽐四」基礎上，將北都公營房屋內部⽐例進⼀步調整⾄四⽐六，甚⾄三⽐七，讓資助置業成為北都公營房屋的主軸。
第⼆，將北都資助出售單位中不少於三成的配額，供應予四⼗歲以下的青年家庭買家，為年輕夫婦提供穩定的資助置業機會。
第三，在北都試⾏「訂單制」（Build-to-Order）建築模式，由房委會先收申請，待需求達到⼀定規模後再啟動興建，以更精準回應年輕家庭的置業需求，並逐步改善⽬前公屋落成量遠⾼於居屋的結構性失衡。
（2）房屋需求組成
供應的調整，若缺乏對需求的回應，效果將⼗分有限。新市鎮早期居民的年齡結構，往往在⼗年內決定其⾧遠發展軌跡。過去⼗⼀年間，⾹港20⾄39歲⼈口（不包括外籍家庭傭⼯）淨減約27萬；中⽂⼤學2024年的調查亦顯⽰，約三分之⼀受訪者「若有條件即會移民」。儘管「⾼才通」及其他搶⼈才計劃在三年間帶來約50萬專才及其家屬，但他們普遍傾向租賃⽽⾮置業，未能形成穩定的扎根⼈口與稅基。如果本地年輕⼈看不到⼀條「在北都擁有第⼀個家」的清晰路徑，北都的⼈口引擎將難以真正啟動。
第⼀，將北都指定⼀⼿資助置業項⽬中⽩表青年買家的⾸期⾨檻，與現⾏綠表買家看⿑。具體⽽⾔，政府可將九成半按揭保險安排，擴展⾄18⾄39歲的北都資助房屋⽩表申請者。其制度邏輯是「等價交換」：綠表買家透過交還公屋單位，換取較低⾸付⾨檻；北都⽩表青年則透過承諾落⼾北都、⽀持新發展區成⾧，換取同等置業條件。這項調整無需新增財政撥款，可由房委會與按揭證券公司在現有框架下承擔⾵險；居屋本⾝已包含約三⾄四成折扣，形成⾜夠緩衝，九成半名義按揭並不等同私樓市場中的⾼⾵險按揭。
第⼆，在抽籤機制上，對「年輕已婚夫婦」及「選擇北都項⽬」的申請⼈疊加額外加權，以提⾼其中籤機會。這將與降低⾸付⾨檻相輔相成：加權抽籤讓⽬標申請者更有機會「抽得到」，九成半按揭安排則讓他們在中籤後「買得起」。兩者結合，才能真正把潛在置業意願轉化為實際落⼾北都的決定。
整體⽽⾔，這組政策既可保留公營房屋的社會功能，亦能從供應與需求兩端引導北都⼈口結構逐步⾛向以中產家庭為主體，從根本上避免重複「天⽔圍式」的低⽔平均衡，並把公營房屋的投⼊轉化為更⾼的⼟地價值與更強的社區黏性。
簡⽽⾔之，公屋仍然要建，但更重要的是，讓更多年輕⼈看到⼀條清晰⽽可信的路徑——靠⾃⾝努⼒上⾞，在北都落地⽣根，在⾹港建⽴⾧遠未來。
四、別再讓下⼀代埋單
回到甯局⾧被問到的關鍵問題：如何避免北都成為「睡城」？答案不在更多的口號，⽽在更精準的⼈口結構。供給側已「破牆」，下⼀步真正的考驗在需求側。如果按現⾏規劃硬推，北都極有可能淪為多個「天⽔圍」的翻版，對⾹港、對⼤灣區、對國家「⼀國兩制」的⽰範意義，都將造成不可逆的損害。
但只要我們敢於在公營房屋結構上「由租轉購」，敢於把青年置業放在政策核⼼，北都完全可以成為下⼀代⾹港⼈安居⽴業、扎根灣區的真正起點。下⼀篇，我們將進⼀步討論：在空間規劃與⼤學城擴展上，洪⽔橋與⽜潭尾為何是最後⼀個「可塑窗口」。
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