2025 年 3 ⽉ 13 ⽇《明報》
在上篇（刊 2025 年 2 ⽉ 20 ⽇《明報》），筆者論證⾹港近年破歷史紀錄的漫長經 濟不景氣，跟房屋政策的缺陷息息相關。⾹港房屋嚴重短缺遺禍無窮：⾼樓價使年 輕⼈上流無望、難以結婚及⽣育，⽣育率下降及⼈口⽼化趨勢從⽽惡化︔⾼樓價妨 礙⾹港吸引外來⼈才，加劇本港⼈才荒︔亦促使市民對政府房屋津貼的依賴度⼤增， 甚至為符合申請公屋入息標準⽽減少⼯作，⾹港勞動⼒因此更形短缺。總括⽽⾔， 房屋長期「供不應求」妨礙經濟增長，更損害經濟競爭⼒及社會穩定。
⾹港房屋政策 需「破局性」改⾰
政府銳意解決房屋問題，在何永賢女⼠領導下，政府正推⾏⼀系列新政策，以應對 當前房屋問題，例如將公屋居屋比例由 7：3 調整至 6：4，並增加資助房屋供應及 提⾼年輕⼈購買「⽩居⼆」居屋的機會。⽽未來 5 年，房委會與房協將合共提供逾 5 萬個資助出售房屋，調整的⽅向⼗分正確。
但現時年輕⼈依然普遍對樓價⾼企感到絕望，私樓租⾦不跌反升，甚至已貼近2019 年⾼位。要根本逆轉⽇積⽉累的房屋問題，⾹港需更⼤膽、更系統性的改⾰。正如 夏寶龍主任早前南下調研，強調⾹港的改⾰需「破局」，房策改⾰不能再停留於單 ⼀措施或短期調整。⾹港應當規劃⼀個全⾯且具戰略性、系統性的未來 10 年房屋 發展藍圖，確保房屋供應與勞動⼒政策緊密配合，建⽴可持續的經濟增長基礎。
增出售資助房屋供應和改善流通
- 訂⽴以「全民置業」為中⼼的長遠房策。⼆戰後，上百萬⼈從內地進入⾹港，在山邊搭建寮屋，形成公共安全隱患，發⽣多次悲劇。政府因此推出⼤規模公屋建設，為寮屋居民提供⼀個最基本的居住保障。但時至今天，因置業階梯斷裂，公屋已成為很多市民⼀⽣的終點，以致公屋居民安於現况，甚至把公屋⼀代傳⼀代，造成愈來愈沉重的公共資源負擔，更損害經濟競爭⼒及社會穩定。
本港房策需重新定位，政府應跟隨新加坡以全民置業為中⼼的⽬標，集中資源並針對地幫助年輕⼈和其他有能⼒的公屋租⼾置業。這樣的政策才對長遠經濟發展有利，並確保公平且有效使⽤社會公共資源。
- 推⾏「租置 2.0」，釋放公屋租⼾置業潛⼒。為達到「全民置業」⽬標，政 府應⾸先推出「租者置其屋 2.0」計劃重建公屋租⼾置業階梯。現時約三成 市民是公屋租⼾，比例冠絕全球，因此重建置業階梯也必須考慮這三成市民， 以達「全民置業」理想。
回歸後的租置計劃於 1997 年⾸次推出，讓公屋租⼾能夠以「零⾸期」購入居住中 的公屋單位。「有恒產者有恒⼼」，租⼾晉升業主，能⿎勵他們發憤⼒爭上游，毋 須為了避免成為「公屋富⼾」⽽減少⼯作。實證研究證明，租置計劃能⿎勵市民就 業及促進向上流動。在開展計劃的 15 年後，租置單位住⼾平均收入比公屋租⼾⾼ 出 23%。此外，租置單位住⼾的年輕⼈平均受教育年期上升 1 年，顯⽰該計劃不僅 能促使部分居民進入勞動市場，亦為下⼀代提供再上流的基礎。
「租置 2.0」也能夠改善房屋流通。⼾主若要轉地區⼯作或⽣活，可搬到新地區， 把原來單位出租或出售，以免長途跋涉︔⼾主亦毋須害怕因失去其單位⽽放棄離港 ⼯作，或放棄到內地退休。改善房屋流通能夠提升房屋使⽤效率，對充分利⽤短缺 的房屋資源⼗分重要。
此外，近年政府財政狀况急劇惡化，重推租置計劃能讓當局把封鎖在公屋的⼟地價值貨幣化，為政府提供新的收入來源。
- 放寬出售資助房屋的租賃及轉讓限制，釋放經濟潛⼒。推⾏「租置 2.0」的 同時，當局應當放寬出售資助房屋的租賃及轉讓限制，釋放其經濟潛⼒。現 時由於房價太⾼，逾 90%資助房屋單位尚未補地價，因⽽受到租賃、轉讓及 抵押的嚴格限制，妨礙這些單位在⾃由市場有效流動。⽽第⼆市場的成交每 年只有⼆三千宗，效果不佳。
由於資助房屋的租賃及轉讓限制，住⼾即使住所與⼯作地點距離很遠都不會搬遷，降低勞動⼈口與就業市場匹配效率。同時，租賃及轉讓限制亦令租務市場供應短缺，妨礙擁有居屋的家庭在房屋階梯再向上流動，亦無法充分發揮其房屋的經濟潛能。
筆者建議政府容許未補地價的資助房屋業主，住滿 5 年後可⾃由轉賣或租給任何沒 有物業的永久居民，使單位能在⼆⼿和租務市場流動，從⽽提⾼其使⽤效率，減少 資源浪費。同時，⼆⼿市場流通性提⾼，將幫助業主在房屋階級向上流動，增加財 富累積，促進經濟活動。
減少錯配和打擊浪費
- 懲罰出售資助房屋空置和濫⽤。增加新供應的同時，政府應改善現有資源的使⽤效率。資助房屋應只作住宅⽤途，⽽非倉庫或單純的投資⼯具。當局應在新樓契加入相關罰則並定期抽查，嚴懲空置和濫⽤，確保資源⽤得其所。
- 向擁有其他物業的資助房屋業主收回地價或市值租⾦。再者，政府應向同時 擁有多個物業的資助房屋業主收回地價，或相當於地價份額的市值租⾦。當 局提供資助房屋的地價優惠，是讓市民能以較可負擔價格上樓︔但當市民有 能⼒時，就不應再享受政府的持續資助。例如A市民擁有⼀個未補三成地價 的居屋⾃住，市值 200 萬元或每⽉租⾦ 1.2 萬元，並擁有⼀間私樓︔由於他 已有兩間物業，已成功向上流動，不應再享受持續資助，因此政府應收取地 價損失的價值或業權帶來的利益，即是三成地價（60 萬元）或每⽉ 4000 元 地租。
- 收緊公屋富⼾政策。此外，政府亦應收緊公屋富⼾政策以打擊濫⽤公屋。現 時⼤概有 5 萬個超出公屋入息限額兩倍的富⼾，其收入分佈在 70 百分位以 上，是有能⼒負擔市場租⾦及購買居屋︔可是因公屋富⼾政策過於寬鬆，依 然讓他們享受極低租⾦。這種資源錯配不僅對政府財政構成負擔，不利於健 康的市場運作，更是對居於劏房和在公屋輪候冊的家庭造成嚴重不公。
積極平衡房屋供應與需求
- 以「先售後建」模式提⾼資助房屋供應。⽬前⾃置資助房屋的需求極龐⼤， ⾃重售居屋以來，每年都有⼗萬計的申請。為確保房屋需求得到滿⾜，政府 可學習新加坡模式，建⽴「先售後建」（build to order, BTO）制度，即由政 府主導並根據市場需求建屋——當局先接受申請，待累積到⼀定數量後才動 ⼯建設，以免供過於求或供應不⾜，與⾹港現⾏「先建後售」模式相反。據 2023 年數字，約八成新加坡⼈居於政府組屋，⽽ BTO 已成為星洲最主要的 購房⽅式。BTO 申請者從申請到收樓，時間⼀般少於 4 年，最長也不超過 5 年。
這種模式可讓政府根據申請數據精準規劃房屋供應，不僅能提升政策針對性，使更多家庭及時受惠，還可確保公平，避免居屋申請淪為「抽籤遊戲」，只惠及⼀部分幸運的市民。此外，政府應制訂興建居屋時間表、需求指標及相關績效指標，供市民參考及評估政策執⾏情况，並定期調整。
- 協調房屋和⼈口政策，確保租⾦⾛勢穩定。政府近年積極吸引⼈才，導致⼈口增長速度加快，私樓租⾦指數因⽽在前年初至去年底急升逾⼀成，貼近 2019 年⾼位。為穩定租⾦⾛勢，政府應協調房屋和⼈口政策，積極平衡房 屋供求。
為確保⼟地供應、⼈口、移民政策與經濟發展有長遠和戰略性的協調，政府應統⼀規劃。倘政府各部⾨各⾃為政，例如房屋局只專注房屋供應，但不考慮到⼈口增長與勞動⼒需求的變化︔勞福局負責就業與移民政策，卻無法確保有⾜夠房屋供應來容納新增⼈口︔商經局推動產業升級，惟缺乏對城市規劃的掌控，導致企業與⼈才無法得到適當發展空間，政府的改⾰只會事倍功半。
筆者建議政府成⽴跨部⾨⼯作⼩組，由⾼級別官員牽頭，統籌房屋局、勞福局、商經局等，制訂宏觀且長遠的⼈口與經濟發展戰略，並據此重新規劃⼟地供應和房屋政策，以未來的經濟發展戰略為基礎，配合城市規劃，確保市場有⾜夠的不同類型房屋。
總結
房策改⾰應加⼤⼒度幫助年輕⼈置業，增加勞動⼈口及其⽣產⼒，並減少資源錯配， 從⽽為政府開源節流。根據上述 3 個⽬標，政府房策應重新定位，不單以扶貧為重 ⼼，更要制訂長遠清晰⽬標，以協助全民置業為⼰任。
因此，政府應推⾏「租置 2.0」和以 BTO 模式提升居屋供應，協助公屋租⼾、年輕 和夾⼼家庭置業︔透過放寬出售資助房屋的租賃及轉讓限制、打擊空置濫⽤和收緊 公屋富⼾政策，以重新分配資源，減少錯配和釋放其經濟潛⼒︔且通過頂層設計引 導長遠經濟發展⽅向，並配合⼈口政策以確保整體租⾦和市場健康穩定︔同時應設 ⽴有彈性的應變機制和績效指標，以確保政策連續性及執⾏效率。這些建議相輔相 成，既能平衡各界利益、惠及⼤多數⼈，又能促進經濟長遠健康發展。
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