香港經濟面臨長期衰退房策須全面改革（上）

2025 年 2 ⽉ 20 ⽇《明報》

⾹港經濟正經歷有紀錄以來最長萎縮。過去 6 年間，本地實質⽣產總值（GDP）累跌 0.2%，同期全球 GDP 增長 17.4%、發達經濟體增長 9.7%。相較其他 41 個發達經濟體，本港 GDP 增長排倒數第⼆。是次經濟衰退的長度更打破了紀錄，比 1960 年代暴動、1970 年代⽯油危機、1980 年代⾹港前途談判、1990 年代亞洲⾦融風暴及千禧年間 SARS 疫情更嚴重。

根據政府數據，過去 6 年間本港除⾦融服務業外，各⾏業均萎縮。2023 年旅遊業、貿易及物流業、專業服務及其他⼯商業⽀援服務業的增加價值（即對總產值的貢獻），較 2018 年分別跌 37.5%、4%及 2%︔只剩下⾦融服務業有增長，增加價值較 2018 年升了 35.9%。

同時，本港非地產類私⼈投資急跌，顯⽰本港未來經濟增長率很可能長期下降。機器、設備和知識產權的投資佔總產值比例，由 2012 年 13.6%跌至 2023 年只有 4.5% 的歷史低點。J. Bradford DeLong 和 Lawrence H. Summers 教授的研究指出，設備投資偏低，通常預⽰經濟增長將會疲弱。

加上本港⼈口⾼齡化會在未來 20 年迅速惡化，本港經濟活⼒將因此進⼀步收縮。據統計處推算，到 2066 年，每名從事經濟活動的市民需撫養 2.2 ⼈。屆時除了政府福利⽀出將⼤升、年輕⼈需撫養更多⼈，勞動⼒將更短缺，以致企業成本上升，經濟增長必然減慢。

為何本港經濟不斷⾛下坡

⾯對經濟重病，⾹港不可再以「頭痛醫頭、腳痛醫腳」態度⾯對。反之，當局必須究根問底，理解經濟策略如何出錯，從⽽對症下藥⼤⼒改⾰。

那麼⾹港現時經濟策略出了什麼錯︖ 2002 年，⾹港⾯對亞洲⾦融風暴對本地經濟的打擊，政府為穩定投資者信⼼，當時孫明揚局長推出 9 項救市措施，包括停售公屋、停售及停建居屋、取消拍賣⼟地等。從城市經濟學角度來看，這政策就是⾹港回歸以後最有長遠影響性的經濟策略決定。

在「孫九招」這個轉捩點之後，本港房屋供應由 1997 至 2002 年年均逾 6 萬個單位，斷崖式跌至 2004 到 2013 年的每年 2 萬至 3 萬個單位，直到現在也遠遠回不到 2003 年前的⾼⽔平。⾃此⾹港房租⼀直攀升：私樓單位租⾦指數由 2006 年 91.6，激增至 2023 年 181.1。私樓房價指數受低利息環境影響，由 2006 年 92.7，飈至 2023 年 337.4。⽽房租直線上升，代表房屋長期供不應求。

雖然房屋供不應求短期惠及投資者，但對⾹港長遠經濟發展造成極壞後果，包括青年⼈才流⾛、勞動⼒短缺、經濟競爭⼒下降、⽣育率下降、⼈口⾼齡化、市民對政府房屋津貼的依賴度上升等，最終犧牲了本港長遠經濟增長，亦損害社會穩定。

筆者的分析將分兩篇：本篇將分析 2002 年後房屋長期供不應求如何影響經濟和社會︔下篇將分析房策應如何改變才能扭轉經濟增長下滑趨勢。

（1）剝奪下⼀代經濟發展機會

房租房價急升，對市民的影響不均勻。⾹港約有五成⼈是業主，他們⼤⼤受惠於樓價急升。另外有三成是公屋租客，不特別受私⼈房租價急升影響。⽽私樓租⼾是房租和房價急升的慘烈受害者。根據⼈口普查，2006 至 2016 年間，私樓各收入組別的租⼾住房⽀出佔比均上升，平均由 27.1%漲至 33.5%。同時租客所住的房⼦愈來愈⼩，不少市民在無選擇中只能租住狹窄劏房。

年輕⼀代是本地未來⽣產⼒的中流砥柱，但他們⼀般都不是業主或公屋租⼾，因此他們成為房租房價急升的最⼤受害者。據 2021 年⼈口普查，本港家庭置業率為 48.6%，較 10 年前少了 3.5 個百分點，顯⽰年輕⼈不單⽀付租⾦困難，⽽且難以置業。35 歲以下年輕業主比例，由 1997 年 22.1%⼤減至 2019 年 7.6%。

房租房價急升亦導致港⼈創業困難。根據港⼤ Alberto Moel 教授的研究，本港初創企業缺乏早中期階段創業資本︔外國的成功企業能在⼗數年間不盈利的環境下⽣存，惟港企卻難渡過此「存亡⾕」。本港創業成本過⾼，租⾦及⼈⼒成本⾼昂。⽽創科⼈才多為年輕⼈，但本港年輕⼈亦因昂貴的⽣活成本變得不願留在本地發展︔亦因成本限制，難以吸引外地⾼端⼈才到港發展。

房租房價急升也減低了⾹港⽣育率。現代社會中，男女對擇偶要求都相對較⾼，加上受中國傳統觀念影響，「無樓⼀族」難以結婚⽣育。政府數據顯⽰，從 2011 至 2021 年，青年⼈與⽗母同住的比例直線上升：30 至 39 歲的佔比由 35.6%增至 43.5%︔⽽ 20 至 29 歲佔比亦創新⾼，增至逾 80%。同期，在男女從未結婚⼈口比例中，30 至 34 歲由 43%攀至 51.6%，⽽ 35 至 39 歲則由 25.2%升至 29%，代表社會上近三成⼈在 39 歲仍是從未結婚。⽽同期 30 至 39 歲初⽣母親誕下嬰兒的數⽬，則由 3.6 萬減至 2.3 萬名。房屋短缺肯定是妨礙年輕⼈組織家庭的主因之⼀。

房租房價急升，更⿎勵年輕⼈「躺平」。根據僱員再培訓局的研究，非就業及就學的年輕⼈，就業或進修意欲極低，逾 98%不打算在數年內尋找⼯作︔當中逾 38% 表⽰無經濟壓⼒，更有逾 36%完全無意欲投身職場︔另外逾 90%亦不打算在⼀年內進修，顯⽰部分年輕⼈已「躺平」。基督教女青年會另⼀個研究指出，逾 27% 中學⽣⾃覺已「躺平」，⽽逾 47%同意租樓不買樓，逾 23%認為無上流希望。年輕⼈「躺平」的其中⼀個主因是既無經濟壓⼒，又看不到上流和買樓希望，因此部分⼈完全不打算就業或進修。

年輕⼈的房屋負擔⼤增，打擊其經濟前途，更影響組織家庭的能⼒，⾃然激發社會⽭盾，加劇 2012 至 2019 年間的政治動盪不安，令⾹港出現「迷失的⼀代」。况且，本地年輕⼈是未來社會棟樑，無法被外勞、新移民取代。若政府政策長期傷害本地年輕⼈，導致年輕⼈才流⾛或「躺平」，⾹港長期經濟增長也必然受損。

（2）昂貴樓價成城市競爭⼒短板

近年不少知名經濟學者基於美國城市的計量經濟研究發現，居住成本上升，限制勞動⼒從低⽣產⼒城市流入⾼⽣產⼒城市，⼈口空間錯配降低了經濟效率，使⾼⽣產⼒城市的勞動⼒不⾜，變相增加企業成本，導致經濟增長顯著放緩。

⾹港情况跟美國的⾼⽣產⼒城市相似，昂貴樓價及租⾦成為了競爭⼒短板。根據諮詢公司 Mercer 的 2024 年城市⽣活成本排名，⾹港再度蟬聯國際員⼯⽣活成本最⾼的城市，當中昂貴居住成本是關鍵因素。相比之下，本港亞洲區主要競爭對⼿新加坡、上海、深圳，分別排第 2、23 及 34。另外根據城市⼟地學會的資料，星洲每平⽅⽶平均租⾦僅為⾹港的 86%︔北京、上海、深圳和廣州的租⾦，更分別只及本港的 52%、44%、39%和 27%。

現時，⾹港⼈口⽼化正導致勞動⼒與⼈才嚴重短缺。根據勞福局的⼈⼒推算，預料到 2028 年，本港在「八⼤中⼼」及 9 個關鍵產業中，⼈⼒差額⾼達 18 萬，需靠外地⼈才填補。⽽昂貴的居住成本，卻成為⼈才來港發展的最⼤阻⼒。

（3）市民對政府津貼依賴⼤增

供不應求的房策，不單令⼤批市民無法置業，更導致市民對公共房屋津貼的依賴度增加。過去 20 年，雖然⼈口平均收入上升，公屋住⼾⼈數和申請⼈數卻不跌反升： 1992 年公屋居住⼈數約 248 萬，2002 年跌至約 208 萬，可是⾃ 2003 年起，反升至 2018 年逾 220 萬。輪候冊⼈數的情况亦⼤致相似：由 1992 年 17.6 萬⼈的⾼峰，逐漸降至 2002 年 9.2 萬之後，回升至 2018 年逾 25 萬⼈。

同時，公屋的入息及資產限制變相⿎勵市民「躺平」，市民往往在排隊申請公屋的數年間減少⼯作。更令⼈吃驚的是，年輕公屋申請者的⾼學歷比例愈來愈⾼：30 歲以下有專上或以上學歷的比例，由 2004 年約 10%，持續升至 2014 年 67%及 2024 年 79%，代表⼤量⾼學歷年輕⼈打算依賴政府津貼，也代表勞⼯市場失去了不少年輕、⾼學歷、⾼⽣產⼒的勞動⼒。

本港⽬前房策明顯⾃相⽭盾：⼀⽅⾯，政府讓居屋和私⼈樓宇長期供不應求，使私樓房租急升，最終卻導致⼤批市民選擇依賴公屋津貼︔另⼀⽅⾯，為縮短公屋輪候時間，政府又不斷增建公屋，陷入惡性循環，⼤⼤增加財政負擔。⽽輪候冊⼈數⼤增的同時，富⼾政策長期又過於寬鬆，富⼾不願騰出單位，不但阻礙房屋市場正常運作，對於 20 多萬居於劏房的⼈更造成不公。

加上公屋在市場不流通，造成勞⼯資源錯配。根據呂漢光教授和孫永泉教授的研究，由於⾹港公屋⼾享受低廉租⾦，即使居所位置與⼯作地點距離很遠，但普遍都不會搬遷，使勞⼯⼈口與就業市場的匹配效率降低，⽽且增加了通勤成本和公共運輸需求，影響城市整體經濟發展。

如今政府財政情况惡化，財⾚近千億。房屋⽅⾯的公共開⽀對政府運作開⽀佔比愈來愈重，2013 年為 213 億元（佔總開⽀ 4.6%），升至 2023 年近 450 億元（佔 5.8%）。政府估計需額外興建 30 萬公屋單位，以供本港 11%⼈口居住，⽅能滿⾜未來 10 年市民對公屋單位的需求。倘⾹港房策繼續只集中於興建公屋，⽽忽略青年置業、勞動⼒短缺、⼈口⾼齡化、⼈才流失等問題，⾹港經濟必然⾛下坡，同時政府財政情况也只會愈發嚴重。

房屋改⾰是經濟復蘇關鍵

以上研究表明，房策與⼈口、勞動⼒、創新及經濟增長息息相關。明智的房策不單能提升市民幸福感、促進⽣育率，更有利於提升本地⼈才的積極性及創意，吸引⼈才，並降低企業成本以吸引外資企業落地⽣根，提供長遠經濟增長動⼒。

可惜過去 20 年房屋⼀直供不應求，房租房價急升，令⼀代年輕⼈無法置業、上流。此情况阻礙⾹港挽留和吸引⼈才、降低⽣育率並加劇⼈口⽼化，也降低了私⼈投資者對在港發展新興產業的興趣。同時，房屋問題激發了深層社會⽭盾，加劇市民對政府資助房屋的依賴，導致公屋輪候時間長期⾼企，⼤量市民為得到政府資助⽽「躺平」，使經濟社會活⼒每况愈下。

⽬前⾹港的經濟政策討論，依然過分擔⼼房屋會否「供過於求」，忽視了房屋供不應求對整體經濟和下⼀代的負⾯影響。若動盪 10 年之後社會還是認識不到房策對經濟繁榮、社會安寧的重要，缺乏意識、勇氣和決⼼推動房屋改⾰，本港經濟社會發展就始終不能返回正軌，筆者對⾹港未來經濟增長也只能感到悲觀。

此時要扭轉⾹港經濟之長期衰退，⾹港應盡快建⽴共識，⼤⼒改⾰房策，創造經濟繁榮所需的政策條件。房策具體應如何變，需要關顧的因素不少，筆者將在下篇仔細分析。