摘要
香港近年在增加房屋供應方面已取得明顯進展：落成量從 2000 年低位回升，公營房屋供應增加，公屋輪候時間亦縮短至4.7 年，然而這些進展是以單位數量計算。未來經濟學院（下稱學院）研究發現，香港房屋「愈建愈小」，過去三十年香港住宅平均單位面積由1995年的50.4平方米下降至2024年的37.2平方米，為三十年有紀錄以來最小。特區政府近年積極改善市民的居住環境，學院建議政府可再多走一步，日後制訂房屋政策時，在計算「新增單位數量」之餘，也增設「新增總樓面面積」，讓市民有更好的生活空間。
1. 研究方法
研究利用 1995 至 2024 年間公屋、資助出售房屋（居屋）及私人住宅按面積組別劃分的落成數據，估算各年度 的總樓面面積及平均單位面積。
2. 研究發現
研究發現，雖然近年落成單位數量較 2010 年代中期低位有所回升，但實際居住空間並未同步恢復。以整體住宅計算，平均單位面積已由 1995 年的 50.4 平方米下降至 2024 年的 37.2 平方米，跌幅26%；2024 年全港接近一半新落成住宅單位面積少於 40 平方米，而在 2000 年這類細小單位僅佔整體新落成住宅的 3.9%。
報告指出，居屋最能反映這種「數量錯覺」。2000 年，23,542 個居屋單位共提供約 1,259,000 平方米居住空間；到了 2024 年，14,126 個單位雖相當於 2000 年的六成，但只提供約 384,000 平方米居住空間，即只有 2000 年水平的約三成。換言之，若只看單位數量，會令人誤以為供應已大幅恢復，但實際可居住空間遠未回到過往水平。
研究亦發現，三類房屋均出現明顯「縮水」：
- 公共租住房屋平均單位面積由 1995 年的 40.2 平方米跌至 2024 年的 26.7 平方米；三房單位自 2009 年後已完全從新落成供應中消失。
- 居屋／資助出售房屋在重啟後供應性質根本改變，2024 年約 79.5% 單位少於 40 平方米，平均面積由 2000 年的 53.5 平方米跌至約 27 平方米。
- 私人住宅方面，少於 40 平方米單位佔比由 1995 年的 18% 升至 2024 年的 45%；70 平方米或以上單位佔比則由 26% 跌至 11%，大型私人住宅單位已由主流類型轉為小眾奢侈產品。
報告特別指出，適合家庭居住的單位不單在比例上消失，更是在絕對數量上消失。私人市場方面，2020 至 2024 年間落成的 70 平方米或以上單位只有 14,187 個，較 2000 至 2004 年的 33,642 個大減 58%。居屋亦由過去以 40 至 69.9 平方米家庭型單位為主，轉變為約八成單位少於 40 平方米的入門型產品。公屋方面，新落成供應亦以一至三人單位為主。
雖然，新建住宅「愈建愈小」並非香港獨有，學院在比較多個人口密集的大城市後發現其他城市亦出現同類情況；可是香港本來的居住面積已不大，面積再減，令香港新落成住宅面積遠遠落後於其他大城市。現時，香港新落成住宅平均約 37 平方米，約為東京（66 平方米）或英國（79 平方米）新建住宅的一半；而香港新落成公屋（約 27 平方米）僅及新加坡新建公營房屋（約 80 平方米）的三分之一左右。
學院明白，香港家庭人口結構改變，或樓價過去不斷上升，一般市民難負擔大單位數量，令發展商改變單位供應結構；而今屆政府亦致力改善市民的居住環境。然而，社會的長遠目標，讓市民居有定所之餘，也應該容許市民居住空間逐步得到改善。再者，房屋與人口及社會發展息息相關，單位面積與家庭結構是互為因果；未來經濟學院認為，若香港不再建造足以支持家庭組形成的住房類型，社會難期望家庭穩定形成與人口可持續發展。
近年，內地積極推動「好房子」政策，並納入「十五五」規劃網要，可見內地住房政策已由過去單純追求供應量，逐步轉向強調居住改善面積和質素。我們相信，特區政府有決心以改善市民居住空間及質素，為政策長遠目標。
3. 政策建議
- 把「新增總樓面面積」列為房屋供應核心指標，與新增單位數量並列。報告指出，現行《長遠房屋策略》及政府房屋報告主要以新增單位數量作為供應衡量標準，導致 20 平方米納米樓與 60 平方米家庭單位被同等計算，形成系統性進展錯覺。
- 資助出售（居屋）單位應建得更大，同時提高最低面積與平均面積。報告建議，居屋建屋目標是真正適合家庭居住。建議可從兩方面入手：將居屋的法定最低面積提高至約36平方米，並為新建居屋的平均面積訂立目標，提高約兩成（20%），與政府《香港2030+》規劃中假設平均單位面積提升一至兩成的方向一致。
- 把單位面積納入負擔能力分析。報告指出，若政策分析仍假設市場主要提供固定面積的「標準單位」，將愈來愈偏離實際市場供應。未來房屋負擔能力研究應納入房屋存量及新增供應面積分布的變化。
- 資助房屋供應結構應進一步向資助置業傾斜。公營房屋可進一步邁向出租與資助出售各佔一半（五比五）的比例，為年輕家庭提供更寬的置業入口，紓緩本文指出的向上流動樽頸。
