2024 年 2 ⽉ 15 ⽇《信報》
近 10 年來，⾹港⼀直⾯對分間樓宇單位（俗稱「劏房」）激增的困局。窮等⼈家 蝸居在擁擠不堪的非⼈居住環境，此等影像令⼈⼼痛，亦有損⾹港聲譽。
為此，⾹港特區政府已提出解決⽅案，可惜執⾏需時，並且所費不菲。簡約公屋計劃將為受困住⼾建造短期單位，長久之計在於新建公共屋邨，增加資助房屋單位︔期間公屋輪候時間則依然漫長。
基於房屋政策及趨勢的通盤經濟分析，筆者在本⽂提出兩項政策改⾰建議，將有助於從速縮短公屋輪候時間，並且⼀舉解決劏房問題。從經濟分析可⾒，本地劏房危機根源不在房屋供應不⾜，⽽始於公營房屋系統中定價不當。
要糾正此⼀弊病，只須向公屋富⼾加租，並且減低居屋和租置屋業主須補地價的⾦額。撥亂反正之後，將可消除⾼收入公屋住⼾本來寧享廉租⽽不願提升至⾼質私⼈住宅樓宇（下稱「私樓」）的⼼態︔居於劏房的低收入家庭則可入住公屋。有關措施並不會加重政府財⾚。
公屋租⾦須與住⼾收入相稱
公屋「富⼾政策」制定於 1987 年，旨在⿎勵公屋富⼾騰出單位，以維護公屋資源 的合理分配。按此政策規定，超出入息限額的租⼾須繳付倍半至雙倍租⾦。⽬前， ⽉入 2 萬元的非長者 3 ⼈公屋住⼾，每⽉租⾦約為 2000 元，相當於⽉入 10%左右。 若住⼾收入達 10 萬元，則⽉租約為 4000 元，相當於⽉入 4%左右。⽉入⾼於 12.2 萬元的住⼾則須遷出單位。
時移世易，政策內容已不再切合低收入家庭的住屋需要︔居住條件與公屋相若的私 樓單位，現時⽉租動輒在⼀萬元以上。隨着私樓租⾦近 20 年來持續飆升，公屋富 ⼾也就更不願意放棄現居單位。
家庭實質收入超逾 2021 年公屋入息限額兩倍的公屋富⼾，由 2006 年為數 18900 個躍升至 2021 年共 51580 個。同期，家庭實質收入超逾 2021 年 公屋入息限額 1 至 2 倍的公屋租⼾，更由 137080 個增至 244860 個。此 15 年期 間，公屋租⼾的平均實質收入升幅達 25%。
公屋租⾦低廉，富⼾並無誘因捨棄現居單位⽽遷往私樓，以致貧苦家庭難望入住公 屋，⽽被迫居於空間狹窄、租⾦昂貴、安全設施⽋奉的劏房。家庭實質收入在 2021 年公屋入息限額以下的私樓租⼾，由 2006 年為數 104860 個增 至 2021 年共 165620 個。2011 至 2023 年年底，公屋輪候時間則由 2 年延長至 5.6 年。
筆者建議的改⾰⽅案，將公屋租⾦在住⼾入息中佔比提⾼至 10%，⽽低收入住⼾ 的租⾦則維持不變。以⽉入 10 萬元的非長者 3 ⼈公屋住⼾為例，⽉租將調⾼至 1 萬元，接近市值租⾦，亦即不再受政府⼤幅資助⽽低至 4000 元。
這有助於促使公屋富⼾交還單位，流入私⼈住宅市場，⽽讓公屋輪候名冊的申請家庭得以上樓。不僅公屋輪候時間會因⽽縮短，劏房需求亦將隨之減低，低收入私樓租⼾所⽀付的租⾦同樣會下跌。如此低成本兼具效益的措施，⾜可⽴竿⾒影，為本港社會的弱勢社群紓困解難。
在協助現居租⼾適應加租措施⽅⾯，當局可考慮發放現⾦補貼，通過遞減形式為期數年。若住⼾改為決定遷出，其所享福利亦不致⼤為減損。
至於公屋富⼾，則不必提供現⾦賠償。這類住⼾對於是否留在現居細⼩但廉租的公屋單位，抑或遷往環境較佳、租⾦較⾼的私⼈住宅居所，本來並無所謂。加租只會誘使他們放棄公屋單位，卻不會招致損失，所以毋須給予賠償。
⿎勵公屋富⼾在房屋階梯拾級⽽上，難免引致中級私⼈住宅的租⾦和樓價向上，反過來又會削弱現居公屋租⼾的遷出誘因。可幸的是，通過筆者下列第⼆部分的建議措施，有關問題就可加以抵消，令私樓樓價維持穩定。
即使將現⾦補貼計算在內，調整公屋租⾦亦不會對政府造成重⼤財政壓⼒。公屋富⼾流失，來⾃其單位租⾦的政府收入勢將減少，皆因新租⼾收入較低，所付租⾦亦相應較低。另⼀⽅⾯，留下的租⼾所付租⾦則會增加。此消彼長之下，預期當局的淨收入降幅有限，甚至有所增加。
下調居屋與租置計劃補價
無論如何，以此⽅式收回公屋單位，必定較新建公屋進度快⽽成本低。新建公屋不 但單位成本⾼達約 100 萬元，⽽且耗時經年。本⽂倡議的改⾰可⽴即上⾺之餘，亦 可隨政府適度分階段實⾏︔其中涉及的成本有限，更可透過筆者以下建議措施輕易 抵消。
「居者有其屋」（居屋）計劃資助中等收入家庭⾃置居所，購買計劃下的新建房屋單位。「租者置其屋」（租置）計劃則可讓部分公屋租⼾以⼤幅折讓價購買現居單位。兩項計劃都旨在促進住⼾在房屋階梯向上流動。
然⽽，居屋業主必須補地價 35%至 50%，才可將其單位放租或出售。由於補價⾦ 額不菲，總數達 351000 個居屋單位之中，僅有 22%已完成補價。
同樣，租置計劃單位亦須先繳付補價，然後才可租售，補價率更⾼達 82%至 86%。根據⾹港屋網（28Hse.com），⼀個租置計劃單位市價約為 200 萬元，亦即 業主完成補地價程序，在公開市場售出單位後，僅得⼤約 30 萬元。收益如此之 低，難怪總數達 152000 的已售租置單位中，已繳付補價者不⾜ 2%。
補價⾦額偏⾼令劏房危機加劇。假使租置計劃及居屋計劃業主收入有所增加，⾼補價率卻有礙其將單位轉售或出租，因⽽不願換購較⾼質單位，造成可供低收入家庭租住的⼩型單位供應不⾜，⽽低檔住宅市場供求失衡的困境不斷惡化。筆者在此提出第⼆部分建議：將資助⾃置居所計劃規定的補價減半。
此⼀變⾰將帶來多⽅好處。⾸先，這將便於業主將單位轉讓或出租。即使業主無意出售，物業亦較易⽤作投資或創業活動的抵押品。
第⼆，在收入較⾼住⼾願意換購較⾼質單位的情況下，市⾯上的低檔住宅供應將隨之增加，樓價就會⾯臨下⾏壓⼒。至於中型住宅如居屋單位，樓價下⾏壓⼒將抵消上述第⼀部分建議中，公屋租⾦調整所致的樓價上⾏壓⼒，樓價穩定性因⽽得以維持。由於缺乏樓價上⾏壓⼒加以抵消，與公屋相若的⼩型住宅樓價與租⾦無疑將隨之下跌，此亦有助於特區政府實現為低收入市民提供可負擔房屋的⽬標。
第三，隨着較⾼收入住⼾換購較⾼質房屋，有關變⾰將在⾼檔物業市場產⽣樓價上⾏壓⼒，可抵消利率飆升⽽形成的樓價下⾏壓⼒。特區政府因⽽較能在⾼檔物業市場達致樓價的穩定性。
第四，變⾰將為政府庫房帶來進賬。政府雖對繳付補價有所規定，但現時從中所得極微。若降低補地價比率，反能令有意補價的業主增多，⽽惠及政府收入。
至於補價折扣率如何釐定，則可基於政府進賬多多益善為原則。舉例來說，假使將 居屋補價率由 35%至 50%降至 20%之後，⽽補價居屋單位佔整體居屋數量的比例 隨之增加 20%︔根據⾹港屋網，⼀般居屋單位售價約為 400 萬元，按此計算，政府 庫房可獲 560 億元額外進賬，藉此可新建 5.6 萬個公屋單位，甚至輕易抵消公屋租 ⾦調整的財政成本，⽽公共財政盈餘仍甚為可觀。
最後，在當前市道低迷情況下，通過激活樓宇買賣交易，亦能為地產從業員注入強⼼針。總括⽽⾔，上述變⾰建議可謂有百利⽽無⼀害。
宏觀政策影響
本⽂倡議當局調整公屋租⾦與資助置業計劃的補價率，從⽽⿎勵⾼收入公營房屋住⼾換購較⾼質私⼈住宅，將有利於低收入家庭脫離現居劏房的困境。有關變⾰既能提升低檔樓市的可負擔程度，亦能抵消⾼檔樓市因利率攀升與宏觀經濟環境不利⽽⾯對的樓價下⾏壓⼒，況且亦不會加重政府財⾚。
港澳辦主任夏寶龍曾指出，2049 年前⾹港要告別劏房︔若推⾏筆者提出的變⾰措 施，就能遠在此期限之前解決相關問題。房屋階梯運作得以改善，無疑有助挽留⼈ 才，振興經濟增長，並減輕政治怨氣。
鑑於上述變⾰險⼩利⼤，特區政府宜認真考慮予以落實。當局若能提供相關⾏政數據，學界研究⼈員可據之計算其中涉及的效益和成本。
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