2026年7月16日《明報》
一對30歲出頭、月入4.5萬元的年輕夫婦，在香港不算罕見。他們有穩定工作，符合白表居屋資格。扣除租金、保險供款、家用等日常開支，若每月能夠儲蓄5000元，卻要花4年以上，方能儲夠一個250萬元居屋單位的首期。4年之後，他們還會選擇搬進北部都會區嗎？他們還會打算在那裏結婚、生育、建立家庭嗎？
這不是虛構的場境，而是香港年輕一代面對置業階梯斷裂的窘局。北部都會區是香港歷來最大規模發展項目，未來將提供50萬個新房屋單位，配合北環線、新田科技城、河套合作區、洪水橋新發展區等基建。但一個新都會，不會因為樓宇和鐵路建成而自然形成。
北部都會區最終能否成為香港的新經濟引擎，取決於一個更根本問題：有沒有足夠市民，特別是年輕在職家庭，願意遷入、留下，並把人生的下一章寫在那裏？
失去的一代
過去10年，香港18至39歲人口下跌約32.5萬；20至39歲勞動人口於短短7年間減少25萬，數字令人感震驚！輸入人才計劃固然補充了部分空缺，但社區網絡、制度經驗和社會凝聚力，始終有賴本地成長的年輕人願意留下發展、組織家庭。可負擔房屋是他們留下的關鍵條件。
2002至2023年間，30至39歲群體中，私人住宅業主比例由31.3%跌至23.4%；資助出售房屋業主比例，更由12.4%跌至僅6.2%。同一時期，與父母同住的比例，由26.7%飈升至40.5%。傳統置業階梯——從租住、申請資助房屋到自置居所——已變得愈來愈不穩定。對許多青年而言，問題不是沒有供款能力，而是跨不過首期和抽籤門檻。
歷史告訴我們，資助出售房屋不單是福利，更是吸引人口遷入新市鎮的催化劑。沙田、馬鞍山等的早期居民，大量是透過居屋置業的年輕家庭。他們帶來穩定居住人口，也形成對學校、商舖、交通和社區服務的長期需求。北都規模遠超往昔任何單一新市鎮，更需要於發展初期，鎖定一批有工作能力、有置業意願、有長期定居可能的年輕住戶。
近年居屋供應有所改善，超額認購倍數由高峰期平均40倍降至15倍，白表中籤率回升至5.5%，政府亦增設青年配額和額外攪珠號碼。然而，「抽得到」只是第一關；對白表青年而言，更現實的難關是在短時間內拿出一筆首期款項。
首期才是真正「攔路虎」
以本文開頭那對年輕夫婦為例，250萬元居屋單位，10%首期，月儲5000元，要儲足50個月（見表）。4年後，他們的工作地點、家庭計劃、樓市環境，甚至在北都落戶的意願，都可能已經改變。
相比之下，同一售價的居屋單位，綠表買家只需要支付5%首期，即12.5萬元，儲蓄時間約兩年，僅為白表買家的一半。這當中的差異，有其制度理由——綠表申請人須交還其公屋單位，政策上以較低入場門檻作為鼓勵公屋流轉的誘因，自有其邏輯。
不過問題在於，北都發展目標與公屋流轉的邏輯並不相同。北都需要的人口，大多不是公屋住戶，無法循綠表途徑入場，卻要面對比綠表買家高一倍的首期門檻。換言之，現行制度對「已有公屋可交還」的住戶較為友善，但對「從零開始、希望在北都落戶」的青年家庭，卻設置較高的資金壁壘。
正因如此，未來經濟學院提出一套「買得到、有供應、抽得到、住得下」的組合方案，讓青年真正落戶北都。
一、「買得到」：居屋白表首期降至5%
我們建議，在指定北都居屋項目中，將合資格青年白表買家的首期要求，由10%降至5%；對象為18至39歲、符合收入資產限額、未曾置業的永久居民，購買指定北都首次出售資助房屋。這不涉政府現金津貼或新增行政機構，申請人仍需通過銀行供款能力審查，並可經現有按揭保險制度，申請九成半按揭。
須強調：居屋售價本已較市值有明顯折讓，即使貸款達資助售價的九成半，相對市值的實際按揭比例仍較安全。
二、「有供應」：調整公屋居屋比例至五五比
首期下降，需有足夠居屋供應配合。目前公營房屋中，公屋與資助出售房屋比例約為6：4，這在公屋輪候高峰期有其理據。惟隨着公屋綜合輪候時間從6.1年高位回落，北都作為新經濟中心，應考慮更均衡的住戶結構。
我們建議，在不影響全港公屋供應目標下，將北都的公屋與居屋比例逐步調整至5：5。須強調，這不是削弱對租住需要的照顧，而是為有一定收入卻未能進入私人市場的青年家庭，打開向上流動通道。更多居屋業主長期定居，也為區內消費、教育、社區服務提供穩定基礎。
三、「抽得到」：為選擇北都的青年增中籤機會
居屋分配制度，應反映政策優先。現行系統已為青年及重複失敗者提供額外號碼。我們建議在此基礎上，為主動選擇指定北都項目的青年申請者，引入有上限的累進權重，例如：年輕住戶保留現有額外號碼；選擇北都項目再獲一個；年輕夫婦額外加權；連續申請失敗者保留重複機會。每戶最多獲3個額外號碼。
這不保證中籤，也沒有排除其他年齡層，只是讓有限的北都居屋供應，更有效對準吸引青年勞動力落戶的目標。
四、「住得下」：提升面積和家庭單位比例
成功置業只是第一步。若北都新居屋盡是極細單位，住戶結婚後、生育、照顧父母時，恐怕又要被迫搬離。我們早前發布的《愈建愈小》研究指出，香港新建住宅平均面積由1995年50.4平方米，跌至2024年37.2平方米；2024年新建成居屋，面積平均僅約27平方米。
北都規劃不能只追求房屋單位數量。我們建議，在用地和財務條件許可下，將北都居屋最低實用面積基準由現時約26平方米（280呎），提高至約36平方米（388呎）；兩房或以上單位比例提高至約40%。
這不是僵硬的法定配額，而是規劃基準，讓政府按項目條件保有彈性。北都需要的不僅是「上車」入場券，而是能夠配合人生階段轉變、支持結婚生育和長期定居的家。
先試行 按成效調整
根據2021年人口普查微觀數據，我們估算18至39歲、廣義符合白表條件的住戶約有25萬，包括年輕核心家庭、一人住戶，及與父母同住、未來可能分戶的成年子女。若當中兩成至四成有意申請居屋，而其中兩成至四成願意選擇北都，潛在需求約1萬至4萬戶。
須強調，這不是準確預測數字，而是判斷政策是否有足夠對象。結果顯示，北都初期居屋供應有充分的年輕需求支撐。
這套方案並非解決所有青年、人口或房屋問題的萬靈丹。部分低收入青年，即使首期降至5%，月供仍可能吃力。北都的吸引力，也取決於鐵路、就業、學校、醫療能否按時到位。因此，上述4項措施可先在指定項目試行，每輪銷售後按照認購倍數、申請人結構、揀樓結果、按揭表現、入住率和留區情况，開展檢討和調整。政策不必從一開始就是永久制度，但必須有清晰目標、可量度成效和持續檢討機制。
北都的成敗，最終不在於有多少幢樓宇拔地而起，而在於多少人願意把工作、家庭和未來寄託在那裏。要使北都成為香港的新經濟引擎，第一步很簡單——讓年輕人相信，他們不單能夠在北都找到一個單位，北都就是他們的家。
