富戶租金嚴重過低 必須調整

特⾸李家超在今年施政報告宣布將收緊公屋富⼾政策︔房屋局長何永賢提議如住⼾ 超出入息限額兩倍至 3 倍，須繳交兩倍租⾦︔超額 3 倍至 4 倍，則繳交 3 倍租⾦︔ 超額 4 倍須遷離公屋單位。部分房委會委員卻表⽰持保留態度，擔⼼此改⾰將導致 富⼾在住房階梯上往下移動。

可是坊間流傳的「富⼾下流」⾔論，缺乏數據⽀持。本⽂將根據筆者多年研究⾹港房屋政策的經驗，結合對⼈口普查數據的深入分析，以及⾹港與其他地區的房屋政策比較，探討房委會收緊富⼾政策對公屋居民的影響，並論證房委會成員應否接受政府對富⼾政策的修訂⽅案。

「富⼾下流」論無數據基礎 完全不成⽴

⾸先，數據分析表明，何局長的提議只會影響少數⾼收入公屋租⼾。根據 2021 年⼈口普查數據，公屋入息上限兩倍以下者，佔公屋租⼾的 94%。超過入 息上限兩倍的富⼾並不多，只佔公屋⼾的 6%，即⼤概 5 萬個家庭。⽽這些家庭都 處於⾹港⼈口收入分佈的 70 百分位數以上。超過入息上限 4 倍的超級富 ⼾，更是處於⼈口收入分佈的 92 百分位數以上。因此收緊富⼾政策只影響收入⾦ 字塔頂層的住⼾，⽽有需要資助的⼈不會因⽽失去其公屋資格。

第⼆，在現⾏政策下，超過入息上限兩倍的公屋租⾦非常低，只佔其家庭收入的極 ⼩部分。以 3 ⼈家庭為例，現⾏公屋入息上限為 24,740 元︔如家庭收入超過限額 3 倍但不超過 5 倍，即每⽉收入約 10 萬元，只需繳付雙倍淨租⾦。公屋租⾦上限為 2810 元，兩倍亦僅是 5620 元。⽽且根據⼈口普查數據所⽰，公屋租⾦只佔其家庭入息的 4%至 5%。⽽居住相若⼤⼩的單位，但收入少於限額的家庭，則需最少繳付 其入息的 16%作為租⾦。

政府的建議並不會⼤幅增加這些家庭的負擔。假如公屋住⼾在收入超過限額兩倍但 不超過 3 倍的情况下須負擔兩倍租⾦，調整後的租⾦也只佔其家庭總收入的 7.9%︔ 在收入超過限額 3 倍但不超過 4 倍的情况下須負擔 3 倍租⾦，調整後的租⾦也只佔 其家庭總收入的 6.6%。

這⼀改變只是稍微提⾼富⼾的租⾦與收入比例，使其更接近非富⼾的比例。聯合國 認為可負擔的房屋⽀出比例為 30%。特區政府即使把富⼾的租⾦略為調⾼到佔其收 入的 6%至 8%，依然只佔其收入的⼩部分，絕對是在可負擔範圍內。

第三，遷離的租⼾也完全有能⼒承擔市場租⾦。如表 3 所⽰，收入超過限額兩倍的 租⼾，其租⾦⾦額在私⼈市場中平均僅佔收入的 28%或以下︔收入超過限額 4 倍的 租⼾，其租⾦比例更低，平均僅佔收入的 24%以下。這些比例，仍低於聯合國對可 負擔住房租⾦佔收入比例不超過 30%的標準。

上述數據證明，修訂⽅案只要求⽉入⼤約 10 萬元以上的超級富⼾搬⾛︔有如此收 入能⼒的⼈口，不會因⽽在住房階梯裏往下移動。

相比海外 ⾹港富⼾政策明顯太寬鬆

按照⼀般政治倫理，社會福利政策在有限資源下應先向弱勢社群傾斜，且有能⼒的 ⼈應承擔更多，以達至合理分配社會資源。本港情况恰恰相反——租⾦平均佔富⼾ 家庭總收入 3%至 5%，卻佔非富⼾家庭約 16%（表 3）。此種租⾦政策，是⾼度累 退式的。

各國因應其獨特國情，均有不同政策，租⾦佔收入比例⼤多訂為 15%至 30%之間︔ 尤其是應對超過入息上限的富⼾，都是以收取市場價格的等值租⾦或要求住⼾搬遷， 以平衡公共利益及對富⼾的影響。

觀乎世界各地，在歐美地區如英國及美國，公屋租⼾平均租⾦佔收入比例分別是 27%及 30%。在美國，若家庭連續兩年收入均⾼於限額，則須負擔更⾼租⾦或須搬 離。英國則沒有針對富⼾的中央政策，根據 2021/22 年度房屋普查，有逾 12%超過 入息中位數的富⼾居住在公屋（social housing）之中。

在亞洲地區，以內地為例，公租房租⾦由地⽅政府因應具體情况⾃⾏制定。廣東省 兩⼤主要城市廣州及深圳的公租房，兩地均設針對富⼾的政策。在廣州，若住⼾收 入超額但幅度低於 1.5 倍，則須負擔其⽉收入的 20%或以上租⾦︔收入超額 3 倍的 住⼾，更必須在 6 個⽉過渡期內搬離。

在深圳，如果收入超額但其家庭⼈均年可⽀配收入，未超過上⼀年度深圳在職家庭 平均收入，租⾦為原本的兩倍。倘收入超過該標準，政府會給予租客 3 年過渡期予 以搬遷，租⾦為市值租⾦之 60%︔如有困難者，過渡期滿後以市值租⾦計算。

新加坡的公營租住房屋，專提供予少數沒有其他居住選擇的貧窮家庭。以⽉收入 600 新加坡元（約 3500 港元）的家庭為例，其收入租⾦佔比⼤約 5%至 9%︔⽉入 800 至 1500 新加坡元（約 4600 至 8700 港元）之間的家庭，收入租⾦佔比則為 10% 至 15%。對於再⾼收入的住⼾，新加坡政府通常要求他們在公開市場租房或購買組 屋。近年新加坡取消了收入上限，改採取個案審核模式，彈性地為最有需要的家庭 提供短期住所。

台北的社會住宅租⾦，以市值租⾦的八至八五折計算，同樣配合入息階梯，並向有 需要家庭給予租⾦寬減。以 3 ⼈兩房為例，最低收入家庭須繳的平均租⾦佔收入比 例是 18%以上，第⼆階的須繳 13%至 19%，第三階須繳 11%至 14%，最⾼的則繳 13%至 15%。由於社會住宅是針對短期居住需要，因此只會在續租時審查入息及資 產。⼀般租約為 3 年⼀期，普通家庭最多續約⼀次，即最多居住 6 年。

由此可⾒，即使⾹港收緊了公屋富⼾政策，其富⼾政策仍遠比上述各地寬鬆。

富⼾霸佔公屋單位多時，長時間獲政府⼤幅租⾦補助，這明顯是公共房屋資源錯誤分配，有損社會利益，尤其對輪候公屋的有需要低收入⼾不公、不利。正如上⽂所說，福利政策應幫助弱勢社群，⽽非向有能⼒負擔更⾼租⾦的租⼾傾斜。

收緊富⼾政策 有助減公屋輪候時間

現有富⼾政策不單對輪候公屋⼈⼠及私樓租⼾極不平等，也會造成種種社會問題。 本⽂作者的研究曾說明，2006 至 2021 年間劏房激增的部分原因，是由於富⼾政策 過於寬鬆。¹

根據最新資料，公屋平均輪候時間為 5.5 年，約有 12.2 萬宗⼀般申請。輪候時間雖 已由 2022 年平均 6.1 年的頂峰下跌，但這對低收入⼾⽽⾔仍是⼀段不短的⽇⼦。⾏ 政長官李家超已在今年施政報告中，表達了在 2026/27 年度降至 4.5 年的願景。

不少正輪候公屋的低收入⼾為劏房⼾，居住環境狹⼩且惡劣。根據 2021 年⼈口普查，⾹港有約 2%⼈口居住於細過 130 平⽅呎的房間裏，⾯積比⼀個停⾞位還⼩。 ⼈長期住在這樣的空間，容易造成⽣理或⼼理問題。政府在施政報告提出「簡樸房」 概念，希望改善劏房環境，但歸根究柢，問題癥結在於公屋單位供不應求。

就此，政府實施的措施包括興建過渡房屋、簡約公屋及收緊公屋富⼾政策。前兩者希望提供額外短期房屋給公屋輪候者︔後者則期望現有住⼾騰空單位。筆者相信只有雙管齊下才可盡快改善問題，令公屋資源有效分配，使真正有需要者獲益。

若政府能夠要求入息超過上限 4 倍的超級富⼾移離公屋，且⿎勵入息超出上限兩倍 至 4 倍的富⼾搬⾛，這將可騰出公屋單位，減短現時⾼企的公屋輪候時間，亦給予 在輪侯冊上望穿秋⽔、捱貴租的劏房家庭⼀個合理相宜的家，⼤幅改善他們的租住 環境，圓其安居之夢。

總結

港澳辦主任夏寶龍吩咐⾹港必須盡快解決房屋問題，特別是劏房問題。特區政府多年來讓⾼收入的公屋租⼾以極低租⾦享⽤寶貴公共房屋資源，就是導致劏房氾濫的主因之⼀，所以此政策必須改⾰。數據顯⽰，政府的富⼾改⾰草案是合理和可取的，在既不影響⼤部分公屋家庭的情况下，能夠平衡公共利益及對富⼾的影響。房委會委員不需擔⼼富⼾「向下流動」，更不應因為政治壓⼒⽽維護⼩部分富⼾利益，耽誤房屋改⾰，阻礙杜絕劏房的重任。

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