北部都會區是香港回歸以來規模最大的空間發展工程，既是未來土地和房屋供應的重要承載地，也是對接粵港澳大灣區、發展創新科技、吸引人才及推動青年安居的關鍵平台。因此，北都的發展方向應堅定推進，但不能只以完成土地平整、住宅和基建工程作為成功標準。真正需要處理的問題，是如何把北都由一項「建設工程」，轉化為居民願意落戶、企業願意投資、學校和科研機構願意進駐的「生活選擇」和「市場選擇」。
近年政府在高層統籌、土地招標、審批程序和建設周期方面推動多項供給側改革，方向值得肯定。然而，商業土地需求和私人投資意欲仍然偏弱，反映單靠政府增加土地和房屋供應，未必足以形成一個具活力的新都會區。如果第一批居民的人口和收入結構過於單一，而就業、教育、商業、交通和社區配套未能同步進入，北都可能重複部分新市鎮早期「人口先入、配套滯後」的問題，最終成為居民只在晚上返回居住的「睡城」，或住宅、產業和商業功能互相分割的低效園區。
本院建議，北都政策下一階段應由供給側建設進一步轉向需求啟動、人口結構設計和城市功能整合。北都公營房屋應逐步由出租為主轉向資助出售為主，以40:60為基礎並以30:70為較進取方向；同時透過白表青年5%首期、抽籤加權和訂單制試點，吸引青年家庭主動落戶。規劃上應打破剛性分區，讓住宅、辦公、零售、教育、托兒和社區設施在同一片區內混合發展；北都大學城亦應大幅擴展，建立「教育—科研—產業—就業—居住」的完整閉環。
由於北都各片區的發展進度和可塑性不同，改革不宜一次過全面推行。本院建議優先在洪水橋和牛潭尾先行先試：洪水橋可集中試驗混合用途、商務服務和青年「居住—工作」一體空間；牛潭尾則可作為大學城擴容和教育科研人口導入的核心試點。北都成功與否，不應只看建成多少住宅和基建，而應衡量有多少人願意在當地生活、學習、工作、創業、置業和養育下一代。
