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原載於：《明報》
過往我們多次指出，香港房屋階梯斷裂窒礙社會經濟發展，房屋改革是「由治及興」關鍵。前文以數據揭示一手居屋供應嚴重短缺，本文將聚焦居屋二手市場流通不足的結構性問題，主張政府須同步大幅放寬第二市場購買限額，並推行「第二市場樓換樓」計劃，以激活縱向（公屋→居屋→私樓）與橫向（居屋換居屋）流動性，助市民向上流動。
居屋二手市場：流通率僅私樓一半
現時全港資助出售單位逾45.4萬伙，但2024年第二市場成交量僅4,435宗，流通率約1%。同年私人二手住宅成交量逾3.6萬宗（單位總數約166.5萬），流通率達2.2%，為居屋市場兩倍有餘。若對比2010年底樓市加辣前的流動水平（2006-2010年私樓流通率平均7.1%），更見現行制度對居屋流通的壓制。
低流通率直接導致「居屋不遷移」現象：2021年人口普查顯示，僅5.8% 居屋家庭過去5年曾跨區搬遷。加上居民因流通受限而被迫終身居於同一單位，早年落成的屋苑更面臨嚴重人口老化。
流通窒息 損害長遠社會經濟發展
居屋二手市場流通不足，扭曲五大社會層面：
首先，捆綁業主人生選擇。由於居屋的地價折扣大，通常達市價30%以上，居民無法負擔補地價，又難覓第二市場買家，被迫停留於不合適單位，例如長者居在大單位；上班族住偏遠區。
第二，窒礙青年上流。年輕人既難負擔私樓，新居屋中籤率亦低（2023年約4.3%），二手居屋本應是關鍵替代選項。流通不足變相迫使部分人輪候公屋或屈居劏房，加劇公屋輪候時間與不適切住房問題。
第三，扭曲私樓市場結構。具換樓能力的居屋業主無法升級，私樓需求萎縮；年輕家庭被迫購「納米樓」，發展商遂縮減單位面積迎合市場。結果居住質素不升反降，削弱香港吸引人才能力。
第四，加劇職住錯配。2021年人口普查顯示，資助房屋業主職住同區比率較私樓業主低5.7%。跨區通勤耗費時間、擠壓交通，更降低工作意欲，拖累勞動市場效率。
第五，損害長遠社會發展。置業無望削弱市民對未來的信心，延遲組織家庭與生育計劃，加劇人口老化與勞動力短缺，形成惡性循環。
買賣限制是流通枷鎖
居屋二手市場缺乏流通的兩大原因如下：
（1）白表配額嚴重短缺 ：第二市場僅容許免補地價轉售予綠表（公屋戶）或白表（合資格市民）買家。綠表雖無限額，但白表須透過年度「白居二」計劃抽籤，配額長期嚴重不足：計劃自2013年推出至今，平均每次達8.1萬宗申請。可是配額只是幾千，平均中率籤只有6.6%，即是每15個申請者只有1個人能夠中籤，市民能夠透過該計劃置業的機會微乎其微。
房委會雖於2024年將配額增至 6,000個（新增1,500額全撥青年），但同年申請仍超額5.7倍（3.4萬申請）。半年內成交率已達39%，美聯數據更顯示當年居屋第二市場成交量按年升 26.6%，足證需求遠超供應。
（2）禁止未補地價「樓換樓」：現行制度禁止業主在未補地價下出售單位後，再購入其他未補價資助房屋。此舉徹底封殺居屋橫向流通，使業主無法因應家庭規模變化（如生育、子女遷出）或工作地點變更而換樓。
政策建議：拆牆鬆綁 激活流通
面對居屋嚴重短缺，政府不應堅持大幅度限制第二市場的流通，阻礙市民上流。筆者建議更大力度地開放居屋第二市場，以舒緩一手居屋供應短缺的情況。
1. 立即倍增「白居二」配額至1.2萬
2024年小幅增配額後市場反應正面，證明放寬有效。面對居屋嚴重短缺，政府應果斷將配額翻倍，並持續評估成效，目標 1-2年內全面取消限額，讓白表買家自由進入第二市場。
2. 全面推行「第二市場樓換樓」計劃
2019年，房協推出「長者業主樓換樓先導計劃」，容許60歲以上業主免補地價換細單位，可惜此計畫規模太小。政府應：
- 擴大適用範圍：「樓換樓」計劃不宜限於房協單位，應擴展至所有房委會居屋單位。
- 放寬條件：取消年齡限制，允許因家庭結構變化（如生育、子女遷出）或工作地點變更而換樓，且不設面積升降限制（例如換大單位育兒、退休換細單位）。此舉可釋放閒置空間、促進職住平衡，更能鼓勵生育及提升勞動參與率。
重建流動階梯 方得安居興邦
居屋流通枷鎖已造成多重社會代價。政府必須正視：增加供應與活化存量需雙軌並行。大幅放寬第二市場限制，既能緩解一手居屋短缺壓力，亦可重建「公屋→居屋→私樓」的流動階梯，讓市民能因應人生階段調整居所，真正實現「安居樂業」的治理願景。此乃香港「由治及興」不可或缺的一環。
表：白居二申請人數、配額及成交率
| 計劃名稱 | 申請人數 | 配額 | 中籤率 | 成交率 |
| 擴展第二市場至白表買家首輪臨時計劃(2013) | 66000 | 5000 | 7.58% | 48% |
| 擴展第二市場至白表買家第二輪臨時計劃(2015) | 43900 | 2500 | 5.69% | 64% |
| 白居二 2018 | 60000 | 2500 | 5.00% | 56% |
| 白居二 2019 | 134000 | 3000 | 3.36% | 43% |
| 白居二 2020 | 117000 | 4500 | 3.85% | 47% |
| 白居二 2022 | 117000 | 4500 | 3.85% | 55% |
| 白居二 2023 | 78000 | 4500 | 5.77% | 51% |
| 白居二 2024 | 34000 | 6000 | 17.65% | 39% (截至 2024年11月30日) |
